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相比而言,中小企業因為主要依靠自有資本擴張,行事布局『一個蘿卜一個坑』,更注重穩紮穩打,也沒有得到銀行資金的強力支持,在一定程度上規避了目前的金融風險。
目前大多數中小城市的房價基數相對較低,這對中小城市的中小房地產企業來說是一個機會。
2007年歲末,萬科董事長王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)先生提出『拐點論』,稱中國房地產行業的拐點來臨。並且,萬科在全國范圍內率先降價。
今年3月,SOHO中國董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)先生在反駁完王石的『拐點論』之後,又拋出了『百日巨變論』,預言未來百日內一些企業會遭遇資金鏈困局。
萬科是行業的老大,王石是行業的領袖。SOHO中國是行業的奇軍,潘石屹是行業的奇纔。尤其萬科是我們鴻臣地產學習的榜樣。鴻臣地產只是一家起步於內蒙古、逐步向華北地產界擴張發展的中小地產企業,按理說,沒有我們評頭論足的機會。但是,對於兩位行業領袖在我看來偏頗的意見,卻不由得想發表幾點不同的看法。
談拐點為時太早不可否認,現階段某些大城市確實出現了階段性的樓市交易量下滑局面,但是這並不能代表長遠的樓市發展格局。如果用發展的眼光來看這個問題,我認為現在談拐點還為時過早,如果只通過一點或局部就下這樣的定論有失偏頗,對業界來說也容易產生錯誤的判斷和決策。
諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨(Joseph Stiglitse)說,影響21世紀人類社會最大的兩件大事:一是美國發起的全球信息化;二是中國的城市化進程。目前,中國的城市化進程正處於加速發展的階段,尤其是二、三線城市的城市化水平還不高,中小城市則剛剛開始起步。
國家宏觀調控政策從長遠看,有利於推進市場健康和可持續發展,其出發點是促進房地產市場的健康、良性發展,是要防止房價過快增長,而不一定是降價。
樓市價格在某個時段或某個區域出現波動是正常的,這也是市場經濟的內在規律。譬如溫度計顯示四季溫度,是受自然調節的影響,現在房價出現了短暫的波動,很大程度上是市場調節的結果。近兩年城市房價尤其是大城市房價上昇過快,抑制了大部分居民的消費潛力。目前來看,尤其是中小城市,不論是一手新房的供應量還是二手現存房源都比較少,而需求量則較大,從長期來看,這些區域的居民消費需求會逐步釋放,市場的剛性需求還是會起決定性作用的。
宏觀調控或許是大企業的拐點房地產業是一個資本密集型的產業,從土地的征購、開發,到後期銷售,無論哪一環都取決於資金。國家宏觀調控的系列政策帶來的直接影響就是房地產開發企業融資的渠道受限。
房地產融資途徑包括自有資金、銀行貸款和上市企業發債、增發的資金等,一直受政策影響較大。全國房地產開發資金中,銀行對開發商發放的貸款佔比一直較重,定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此,房地產企業對於銀行的依賴非常強。同時,一些已經完成上市的企業則拓寬了融資渠道,並進行了非常迅猛的擴張。
近幾年,一些大企業大規模拿地,在全國范圍內創造了無數『地王』,同時又多『盤』同開,國家銀根一收緊,致使部分大企業資金鏈發生緊張。最近媒體紛紛報道恆大地產借貸規模高達68億元,淨資產負債率達570%;北辰實業(愛股,行情,資訊)3月6日發布的年度報告稱,2007年經營活動現金淨流入負增長近59億元,同時投資活動現金淨流量也負增長了10.69億元。這說明什麼?這些大企業的現狀是危機的一個縮影。確實越來越多的房地產開發商開始提前過冬,在資金方面陷入窘境,面臨資金鏈斷裂的危機。
相比而言,中小企業因為主要依靠自有資本擴張,行事布局『一個蘿卜一個坑』,更注重穩紮穩打,也沒有得到銀行資金的強力支持,在一定程度上規避了目前的金融風險。另外,大企業『身軀龐大』而反應遲緩,制定的某項企業策略要想實施推行下去,需要一定的時間。中小企業因為規模小反而具備相當靈活的經營管理機制與快速反應能力,企業一旦制定了某項策略馬上得以迅速推行,無疑會進一步增強抗風險能力。
三、四線城市『城市化』剛開始
用發展的眼光來看,中國城市化水平還遠遠不夠。大多數中小城市的城市化率在30%以下,與北京84.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比,這些中小城市的城市化纔剛剛開始,房地產行業還有較大的上昇空間。
人們的收入不斷增加,這是毋庸置疑的。溫總理曾在『兩會』上所作的政府工作報告中重點提到了要增加城鄉居民收入,改善民生問題。因此人們收入水平的高低直接影響著房價的漲落。
鴻臣地產是一家中小型房地產企業,主要發展目標定位於國內三、四線城市,目前公司開發重點城市主要為呼和浩特等內蒙古城市,同時關注太原、唐山、石家莊等華北城市。據我們調查所知,這些中小城市的居民消費水平和可支配收入都處於上行階段:今年一月份各地區居民價格消費指數與去年同期相比,內蒙古提高7.8%,山西提高8.4%;2008年一季度山西省城鎮居民人均可支配收入為3452.79元,比去年同期增長10.3%。
目前大多數中小城市的房價基數相對較低,尤其是西部,只有1000多元或者幾百元,房價尚在居民可承受范圍之內。我們所關注的城市房地產業景氣指數基本上都處於穩步上昇狀態。這對中小城市的中小房地產企業來說是一個機會,合理的房價從某種程度上積極迎合了消費者的需求,同時城市居民對於『居者有其屋』的基本要求又會進一步拉動消費需求。
中小房企的機會鴻臣地產在內蒙古的時候,有消費者向我們抱怨說:『我們這裡以前沒有一個像樣的小區,都是單位集資建的房子,大多是本地小建築公司所建,已經嚴重滯後,無法滿足新的生活需要。』
這種狀況是大多數中小城市共有的,中國地產的現狀是,區域經濟發展不平衡導致的地產行業發展水平的不平衡,中小城市居民嚴重缺乏高品質的住宅。鴻臣地產就是定位於給這些三、四線城市的居民提供改善居住品質的好房子,並且提高這些城市的物業管理水平。
同時,中小企業需要大力發展全新的合作模式。目前中國的59000多家房地產企業中,在全國市場上佔據較大份額的仍然是那些中小企業的集合。如果中小企業將資金和土地結合以及將管理能力和高質產品結合,我認為一定能達到『在競爭中求合作,在合作中贏取競爭』的有利局面。但遺憾的是,多數中小企業尚未意識到合作的重要性,這對於中小企業的未來生存是極為不利的。現在行業市場大環境的波動或許能夠推動中小企業明確合作的重要性。
為此,我呼吁中小企業先要自己強大起來,同時積極進行參股、采購聯合、資源互補等合作,纔能在今後的市場競爭中立足並發展。 (作者為鴻臣地產董事長)
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