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去年此時,股市形勢一片大好,銀行信貸增長迅速,房價剛剛開始加速,政府正因供地不足而倍受指責,當時各家房企的口氣基本上都是缺地,主要工作也聚集於拿地。錢不是問題,只要拿到地,企業的未來就有了保障,上市公司股價就有了支橕,非上市企業有機會擠上IPO的快車,完成鯉魚跳龍門的飛躍。那時候,衡量一個房地產企業好壞更多地關注土地儲備,手上沒地的房企說話都沒有底氣。
今年春天依然如約來到,但往昔的故事已經不再,如果你今天問一個房地產企業的管理者最關注什麼,相信答案應該是兩個字:『現金』。這方面從上市房企年報可窺一斑。根據上市房企不斷公布的年報顯示,多家公司的每股現金流出現巨大負數:保利地產(600048行情,股吧)(600048.SH)為-7.65元、招商地產(000024行情,股吧)(000024.SZ)-4.74元,金地集團(600383行情,股吧)(600383.SH)-7.52元。據統計,2007年42家A股房地產上市公司經營活動所產生的現金流量淨額為-365.99億元。以富力地產為例,公司的負債比率為140%,流動負債中的預提及其他應付款約111.3億元,2007年的總負債約為415億元,而現金只有13億元。
出現這種情況其實不難理解,由美國次貸危機引發的金融動蕩正在席卷全球,大陸股市已經近於腰斬,抑制通貨膨脹在政府眼中已經成為了比經濟發展更重要的任務。銀行信貸反復收縮,央行存款准備金率年內已經上調三回至16%,房地產信貸更是嚴格從緊,以至於好企業也很難貸到款。有同行戲稱,現在與銀行方面吃飯,埋單的已經從銀行變成了開發商。房價經過一年的瘋狂也疲態盡現,在宏觀調控各項政策合力作用下,再無力上攻。更有甚者,由於房價未來走勢預期的改變,大面積的觀望情緒籠罩了樓市,成交量大幅萎縮的狀態讓整個房地產市場降入了一種莫名的消沈,甚至多種促銷降價手段頻出也未能有效刺激市場快速回暖。
在這樣的宏觀經濟背景下,很少會跌停的萬科A股跌停了,帶領著地產板塊一路狂瀉。有人說是因為一個關於進一步緊縮房地產信貸的傳言,但當央行出面闢謠時,也沒見地產股止跌。近期又有不少新聞涉及房地產企業現金緊張,甚至有博客文章稱今年房地產企業資金缺口達到一萬億元之巨,雖只是一家之言,相信亦有一定道理。特別是政府一方面緊縮開發貸款、嚴控購房貸款,另一方面國土部門嚴格限期開發土地的要求,各家2007年大規模擴張的房地產企業又將面臨入不敷出的困境。
因此,控制企業運營風險、關注現金流、強調保證資金鏈安全是房地產企業目前的必然選擇。至於去年房企無比看重的土地,雖不能說已經不重要了,但對某些企業而言,恐怕已經變成了燙手的山芋。特別是那些一不小心拿了『地王』的企業,有錢還好,如果現金流出現問題,地價款交不上,可就有麻煩上身。據了解,已經有企業迫於資金壓力,准備將手中已經取得的土地基本上以原價轉讓。更有甚者,外地某二線城市,一家曾經與萬科同時拿地的企業,於不得已之時壯士斷臂,將所購土地退回政府,保證金認賠。對於這樣的企業,在去年那種整體環境下的決策今天看來是如此的荒謬,風險控制嚴重缺乏,又有哄抬地價之嫌,可恨還是可悲?萬科家大業大,它可不會給你打保票。
還是萬科,去年率先『賣拐』,結果年度完成超過500億的銷售,手中執有170億現金,今年一季度又攬百億入賬。在市場不振時佔得先機,不獨自己的日子過得不錯,還擠壓了他人的生存空間,堪稱一舉多得,屬於龍頭企業逆境中求發展的高招。比起那些單純觀望、死扛的企業而言,在企業經營戰略層面不知高出多少倍。與萬科采取類似戰略的企業還有不少。
總之今天的市場已經不是昨日的樓市,不能再用老眼光、舊觀念考慮問題。2006、2007年的房地產市場可以說是多年來可遇不可求的一次機會,或許和黃金市場一樣,多少年纔有那麼一次。過去了就不能再留戀,更不能一味停留在回味與記憶當中自欺欺人。別認為房價不會跌,政府其實並不在乎房價跌10%(這是格林斯潘對美國房價下跌幅度的預計極限),因為政府認為有太多的事比房價重要。我們的銀行也不會因此而死,更不會如任總所言先於開發商而死。依筆者認為,如果開發商要死,那麼終結者十有八九會是銀行,銀行不僅不會先死,更不會陪著開發商死,只可能是成為那壓垮駱駝的最後一根稻草。
別指望有人同情房企,你的死活沒有多少人在意。銀行和政府都一樣。政府最多擔心如果大量出現爛尾樓會影響和諧社會,也許還會顧慮影響土地市場收益。而銀行只會操心自己的金融安全,未必會真的出手幫企業度過難關,或許也有心無力。政府至今不救股市,更不會救樓市,能救房企的只有房企自己。至於如何救,那就得八仙過海,各顯神通了。
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