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在死扛了3個月後,李先生終於有了『割肉』的勇氣。身為重慶某房企副總經理的他,4月21日親手把『270畝,三通一平,不用經過招拍掛』的轉讓信息掛在中國土地一級開發網上。
『別墅、住宅、商業一杆子全攬,項目拉得太大,實在沒錢了。』李先生權衡各方利益後,最終決定把建商業的地塊賣掉。而類似李先生的經歷同樣發生在南京、上海等地的開發商身上。
融資難導致中小企業割肉融資難的境遇對於李先生來說並不陌生。近一年來,他幾乎每天的工作就是『找錢、找錢』。
在網上發布轉讓信息後,李先生考慮許久還是附加上一句:因資金問題要遠低於市場價。他給記者的解釋是:資金問題就是貸不到款。
2007年,央行6次上調存貸款利率,11次上調存款准備金率,貨幣政策由『穩健』轉為『從緊』。據業內人士指出,今年貸款增速將不會超過13.86%。
而同等條件下,銀行發放貸款通常都會優先考慮資產良好、財務規范的大企業,而大多中小企業被拒之門外已成為業內人士心知肚明的『潛規則』。在部分品牌企業也不得不承認資金壓力時,諸多中小房地產商已經陷入資金『缺血』狀態。
『如果能出5億以上就太好了,可以直接過戶。』李先生試探性地詢問記者後不忘補充一句,『不過轉讓稅比較高,我知道有點困難。』偉業控股公司副總經理張劍認為,『在銀根收縮的情況下,現金流比土地儲備變得更重要,盡管從長期發展來看,土地仍然是開發企業的命脈。』但他認為,中小企業一般走『短線』,而轉讓的項目或土地可能原來成本並不高,在市場出現調整時賣出去,仍然有利可圖。
但李先生對投資公司卻未抱很大希望。『很多投資公司都是為了直接貸款獲得利息,並不是為了接受項目,所以真正找到合適的買家也不容易。』一位因要求匿名的投資機構人士則表示,如果是通過招拍掛方式獲得的土地被割肉的可能性不大,『況且,前些年的市場一直很好,中小企業靠吃老本不會死得那麼快。』但更為普遍的聲音則是,中小企業在高價奪地中基本上沒有作為,如今的割肉只是行業整合的必經之路。
股權合作或成普遍趨勢張劍表示,在歷經了宏觀調控後的房地產市場,已經顯現出『土地為王轉為現金為王』的特征,中小企業的割肉則導致更多土地流向二級市場。
據記者不完全統計,中國土地一級開發網上,土地轉讓、項目轉讓的企業數量,超過手頭有資金尋找項目、土地的企業三倍之多。而來自北京、上海等一線城市,以及廣西、福建等二線市場尋找資金或者合作方的信息充斥著各個土地交易中介網站。
在張劍看來,誰來順利接盤成為更值得關注的問題4月24日,記者從上海聯合產權交易所看到,今年第一季度有6家房地產公司出讓股權。其中包括上海穗華置業有限公司轉讓16%股權,參考價2億元。受讓人提出的條件之一就是:『受讓方須承諾協助標的公司在一年內將完成源深路一號地塊內的剩餘動遷工作,並承擔相應費用。』後者正是恆大地產醞釀上市後,募集資金的投向。
與之相呼應的是,不久前,上海萬科完成了對上海銅山街項目60%權益的收購,被看作是同樣面臨資金壓力,品牌企業和中小企業對接一拍即合的佐證。而包括金地集團(600383)、保利地產(600048)等開發企業在今年也以收購項目公司股權的形式從二手市場獲得土地。
但總體來說,二級市場的成交率卻不十分顯著,有業內人士表示,盡管面對更多地塊、項目的選擇,但大開發商獲地亦表現趨於理性。
此前,中國證監會發行部有關人士公開表示,房地產企業通過IPO或借殼上市募集資金用於囤積土地將不被批准。張劍認為,有實力的企業將更多通過『曲線獲地』或收購成熟項目。
總部位於北京的某知名房地產顧問機構商業部經理告訴記者,國內大企業異地擴張以尋找土地為主,而國外資金注入型企業多會考慮收購成熟的項目。對於開發企業來講,二者投入成本存在差異。但出讓項目的優劣勢、風險估計等都需要謹慎考量,合作雙方利益博弈仍是非常艱難的過程。
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