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Anton Eilers:選擇品牌開發商。外籍人士買房非常在意誰在蓋房子,然後挑選其信任的開發商。在老外眼中,開發商的信用很關鍵,因為國外比較在意房地產開發過程中的金融風險。因此,在選定具體購買的樓盤前,他們會了解開發商、建築商的實力和專業技術能力,並且密切關注建築項目的施工進度。
另外,外籍人士對住宅安全性、私密性的要求較高。安全性是繼環境外,外籍人士選擇房屋的第二個要求。
老外對北京的裝修市場並不熟悉,也沒有時間浪費在裝修上,所以,他們大部分選擇精裝房。根據老外的生活習慣,他們對裝修的標准主要要求有以下幾點要求:簡潔明快,功能實用,面積大小合適,廚衛書房等要區分清楚盡量隔離,布局要合理,裝修材料品牌不重要只要環保就行,廚衛是重中之重,管道安裝要有反水,一淋一浴(日本人必須要有浴缸),放毛巾的地方要亮等。
Anton Eilers:從2007年12月開始執行《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》(新限外令),其目的重點在於抑制外商過度投資房地產,擠壓房地產泡沫,遏止炒房行為,對外籍人士的自住型購房需求影響不大。
外籍人士在京學習或工作確有需要在京購房的,可參考2006年商務部等六部委頒布的《關於規范房地產市場外資准入和管理的意見》,只要滿足三個基本條件:一、在中國境內工作、學習時間達到一年以上;二、在中國境內未曾購買過房產;三、所購買的房產只是用於自住,外籍人士就可以經過相關部門的審批,辦理申請購房手續。
據我所知,受信貸緊縮政策影響,內資銀行中只有光大銀行、交通銀行明確表示可以辦理,而國有銀行已經全面叫停。以曾開辦過外籍人士住房按揭貸款的中國銀行為例,目前只辦理已加入中國國籍的外籍人士的貸款;而同是曾開展過類似業務的上海浦東發展銀行,在全國也只有蘇州分行可以辦理,北京、上海等其他城市均不予受理;而交通銀行也只能辦理有合作協議的新樓盤的貸款,暫不辦理外籍人士的二手房貸款。
相比之下,外資銀行的政策就寬松得多,像東亞銀行、渣打銀行、匯豐銀行、花旗銀行等外資銀行均可以辦理外籍人士的住房按揭貸款,且在貸款幣種及貸款利率方面,政策也比較靈活。
內資銀行(可辦理外籍人士住房按揭貸款,以下同)辦理住房按揭貸款的利率,是完全按照央行的利率相關規定來執行的,因此,只能辦理人民幣貸款,且執行現行的基准利率(五年期以上),如果借款人資質比較好,銀行可能還會給予一定的優惠,或將執行15%的利率下浮。
外資銀行的人民幣貸款政策,其政策基本和內資銀行一致,只是在外幣貸款方面,因外資銀行受其自身外幣來源成本的影響,利率差別也很大。以申請美金貸款為例,東亞銀行的利率為6%,而渣打銀行可能就要達到8%;其他幣種:港幣為6.7%,新幣為5.5%等等。
在選擇貸款幣種時,不僅要考慮利息支出總額的多少,還要考慮還款是否方便,以節省外幣兌換的相關費用。
例如,美國籍的Amos在中國的一家外企工作,薪資按美金計算,因此,對於他來說,選擇美元貸款相對會比較方便。
打算申請外幣貸款的外籍人士需要注意的是,銀行是以人民幣的形式放款的,匯率則要參照簽約日和放款日的外匯牌價,因此,對於借款人來說,是有一定的利率風險的。
Patrick Parsons:按照目前內資銀行的相關規定,辦理住房按揭貸款,銀行是不收取任何費用的,而外資銀行通常要在貸款最初的三年收取一定比例的服務費、總數約為貸款額的0.5%,還有其他的收費項目:如住房抵押貸款合同的公證費、保險費、律師費等,各銀行政策略有不同,但都比內資銀行稍多一些。
對於貸款成數及貸款年限,內外資銀行的政策比較一致。如購買新房,90㎡以下房屋,最高可達購買價或評估價(取低)的八成;90㎡以上房屋,最高可達七成。貸款年限最低為五年,最高三十年(申請人年齡+貸款年限<=70)。而二手房的貸款成數則要參考房產的評估值,視具體情況而定。
內資銀行除了按固定利率計算的貸款方式以外,提前還款一般是不收取違約金的,而在外資銀行提前還款,要按照合約,收取不同比例的違約金。
如以人民幣、港幣、新幣在一年後提前還款,則不收取違約金,若申請美金貸款則要在三年之後纔能提前還款,否則要收取違約金,違約金的數量一般為貸款額的3%或5000元(貸款幣種)。
由於各銀行審批外籍人士貸款所需材料比較多,如身份證明、居住證明、收入證明、婚姻證明、房屋交易證明等。而且有的銀行可能會根據自身的規定,要求申請人交付其他的材料:如公安機關開具的居住一年以上的相關證明、聯系地址證明等。因此,為了減去不必要的麻煩,要盡量將材料准備齊全。
Benjamin Christensen:上述的物業管理、配套、交通、環境等一系列外國人置業的要求,也同樣是他們在租賃物業中重視的問題。另外,對於房屋新舊程度,外國人不是很挑剔。他們選擇一個小區居住,一般都會關心其竣工交房的時間,也不會選擇太過陳舊的小區,2000年以後交房的小區他們一般都能接受。
我的一個朋友Werner,是某外企的高層。他的妻子和兩個女兒都生活在美國,公司對Werner在北京工作時限也定格為三年,三年後他還會回到美國。由於沒有在京生活的長遠打算,Werner選擇了租房,而不是買房。
在北京的老外大部分都是外企的高層管理人員,一般公司會給他們租房子住。所以,他們對房屋的租金、售價抗性很小。事實上,由於每個公司對外國人住房補貼多少和方式的不同,他們對價格的關心程度也不同,只要價格合理、公道,他們一般都不會排斥。
對於已經結婚的外籍人士來說,小區內是否有供小孩玩耍的區域也是其考慮的重點。
因為,外國人在自己的家鄉,很多都是住在別墅裡,不用擔心小孩的安全問題。但是,在北京就不一樣了,人多車多,留下了很多安全隱患。
小區內是否有專門供小孩玩耍提供的場地或設施,便成為很多住在公寓裡的老外所擔心的問題。
Anton Eilers:外國人對自己居住房子的戶型要求也往往和北京人不一樣,他們大多喜歡大臥室、大廚房、大客廳,因為他們更加強調居住和生活的舒適性。
老外選房子的標准,品質是位於第一位的,價格則排後面。因為大多數外國人都有住房補貼,這可以解決他們一部分房款,況且相對於老外的收入來說,北京的房租還算低。
老外衡量一套房子品質的好壞有一套自己的辦法,但不同國家和地區的老外選房子的標准還是有差異的。
比如來自歐洲的老外,對所租房屋的品質要求較高,特別是來自北歐國家或德國的外國人,對於所租房屋細節的品質要求特別明確。
比如地板、水龍頭等細節問題,如有可能他們甚至會趴到地上去一一檢查確認。而美國大都偏好大的房子,希望最好能有自己的花園,而且喜歡住有人氣的地方。
住所的配套設施也要求齊全,家具不一定要貴重的,但一定會選擇有氛圍的,對居所的文化內涵有一定要求。
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