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近一個月以來,由於房貸新政在具體操作細節上還在不斷完善中,對第二套住房的界定各家銀行還存在差異,導致消費者無所適從。為此,記者特意收集了消費者反映較為集中的問題,諮詢了專業人士給予解答。
有銷售人員告訴記者,簽合同、繳納房款的手續一般是這樣的:
買家如果決定購買,就要繳納10000~100000元不等或者其他金額的定金,並簽訂認購書。在認購書上,買家和開發商會約定10個工作日或其他時間交首期並簽商品房買賣合同。在簽認購書之前或計價時,SALES都會根據買家的經濟狀況來判斷其是否具有支付能力。一般買家的收入是供房款的兩倍,就具備供房能力。
10個工作日之後,買家繳納首期款和簽訂商品房買賣合同。買家如果申請貸款的話,要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查並進行按揭申請。一般遞件後,買家可在7個工作日後被告知是否可獲貸款,而銀行放款的時間則為遞件後的30個工作日之後。
7個工作日後,如果不被獲批的話,買家必須在規定的時間內補足首期款,或者轉一次性付款方式。如果買家不能支付,就只能按『撻定』了,也就是買家違約。這種情況下,買家在簽訂認購書時所繳納的定金是不予退還的,但買家在簽訂合同時繳納的首期款將被退還。現在的商品房買賣合同中,一般都是不予退定的約定。
開發商多會協助解決房貸問題目前,在廣州住宅市場,對於大開發商而言,都有相對穩定的幾家按揭銀行。通常狀況下,當買家交付了2?5萬元不等的定金之後,開發商就會對買家有沒有向銀行貸款的資格進行初步的了解。因此,到了能簽訂認購書時,基本意味著買家能順利以按揭的方式買樓了。若買家因自身壞賬拿不到按揭貸款,由於此前在交定金時買賣雙方已有約定違約方的責任,因此,此時大多樓盤都不會答應退定。
但若因其他原因買家按揭貸款的成數比約定的要減少,大多數樓盤則會將做不成按揭的部分款項以分期付款的寬限條件讓買家繳交,當然,也有個別的樓盤沒有此寬限政策。
目前,由於各銀行對二次置業的界定不完全相同,因此,部分擁有兩套住房但卻只有一個產權人的聯名置業者希望鑽政策的空子,按揭方式從二次置業的兩人『變』為首次置業的一人。對此,有部分樓盤的銷售者就表示,可以協助買家尋找以個人為認定單位的銀行進行按揭。又或者有些買家沒法改變二次置業者之名,部分開發商也能協助買家轉名,但前提是兩者之間必須是親屬關系。
解決方式允許退定買家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。
事先防范減少糾紛銷售會和客戶講清楚新政策,如果客戶在了解了現在的按揭貸款政策後,之後還因為按揭貸款批不下來而要退定,開發商就不會允許退。或者在客戶有購買意向後,先將客戶的資料先拿給銀行看,如果銀行覺得可以辦理按揭,再讓客戶下定。協助轉到外資銀行辦理如果按揭批不下來,開發商可以協助轉到外資銀行辦理。
通過外資銀行難避房貸新政花旗銀行是第一家推出房貸細則的外資銀行,這使得房貸新政執行面更廣,同時也打消了一些人想通過外資銀行來規避房貸新政的念頭。
據悉,花旗銀行對於第二套貸款購房申請的客戶,執行首付款比例至少四成,貸款利率在基准利率基礎上上浮10%。以個人為單位認定,同時貸款結清後,再貸款購房仍會視為『首套住房』。
不過值得注意的是,外資銀行至今未加入央行征信系統,這樣便會在認定第二套房上有一定難度。據悉,目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數據系統正與央行征信系統進行連接測試。正式連接後,央行、外資行可以進行雙向查詢,而中資銀行也可以通過央行征信系統查詢客戶在外資行貸款情況。
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