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目前,正是許多城市舉辦或准備在『五一』期間舉辦春季房地產展示交易會的時候。在當前的房地產市場的實際情勢下,市場必然高度觀望,一般來說,春季交易會,不可能火暴起來。事實上,盡管有些地方的交易會上可能出現很多人的熱鬧場面,但大家已經知道,在房交會上,真正去看房選房買房者實際上只佔總人數的很少一部分。根據經驗,在房交易會現場所統計的人數構成中,實際包括了收廢紙廢品的,各種發傳單做宣傳促銷的,設計、律師、廣告及銷售中介等機構撞業務的,參展企業(開發商、建材商等)工作人員及開發商派出了解行情或競爭對手商業情報的,記者及媒體跑廣告業務的,看房選房買房的和貪便宜領禮品的等。其中,最多的當數收廢紙廢品的、發傳單做宣傳促銷的、撞業務的等人員。真正想看房選房買房者,佔的比例卻不高。不過,舉辦機構、媒體等,往往會含混地稱『現場氣氛熱烈』等,以制造輿論。而參加交易會的開發商們,或也會樂得借用房交易會,找到冠冕堂皇的理由進行降價促銷,或通過媒體報道房交易會而把企業降價促銷的信息放出去讓更多的消費者知道。
自去年9月27日『房貸新政』出臺以來至今,春節實際上處於有效銷售機會不大的假日,『五一』纔是市場遇到的第一個真正可能有銷售效果的傳統黃金銷售季節。因此,『五一』尤其舉辦房地產春季交易會城市的『五一』房地產市場表現,對未來市場具有一定的指標性參考意義。下半年房地產市場何去何從,從此或可見端倪。因此,本文作者陳真誠分析認為,一些開發商,或會借『五一』之際對老盤進行降價促銷,或選擇『五一』進行新盤開盤,更多開發商實際上是將『五一』假期、『房交會』作為房價走勢『試水』、『測風向』場所和市場走勢的觀測站,將『五一』假期、『房交會』作為制訂下一步價格政策的重要看靠依據,決定下一步的營銷工作。無疑的是,如今房地產市場已經開始發生變局,過去那種高度賣方市場下以銷控代替營銷的做法必將逐漸遭淘汰,『傻瓜式營銷』時代將逐漸被宣告終結,營銷工作必須要回歸策略營銷,真正講究市場戰略和產品策略、推廣策略、價格策略等營銷運作策略的『聰明營銷』正在到來。只是,在目前房地產情勢下,價格工具依然是個很重要也很有效的工具,只是不能爛用,而需要策略地使用價格工具。或可預見的是,在這個『五一』,『五一』假期的『房交會』,乃至期後的時間裡,不少開發商,不管是老盤還是新盤上市,很可能會使用降價工具。其中,一些缺乏市場營銷策略實力的開發商,可能會不管三七二十一地濫用降價工具。
綜合上述分析,或可預判的是,伴隨王石以『房價可能過度回調』來補充『拐點論』,伴隨萬科新一輪降價,今年的『五一』,或成為名符其實的『降價節』。一些刻意選在『五一』尤其於『五一』期間舉辦的『房交會』期間開盤的新樓盤,或一開盤就將遭遇降價潮。
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