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一些已經降價促銷過且從率先降價中獲益頗豐的大房地產開發商們,也將利用諸如『五一』、『房交會』等一些機會點展開再次降價促銷,來獲取更多的好處。事到如今,其他開發商,更多的無疑會選擇跟隨降價,也願意降價。事實上,從近期開始,不少房地產開發商已經陸續出臺了相關的降價優惠政策,或正在研究降價促銷政策,或做好了因『五一』市場表現而見機行動、隨時可能展開降價促銷的准備。
據媒體報道,廣州的恆大御景半島的指定單位將實施『7折優惠發售』,一套兩三百平方米的別墅甚至將降下數百萬元。還有如利海南湖托斯卡納等不少樓盤將推出幅度不小的清貨『一口價』單位。花都區政府旁的星緣美居,已開始推出10套『一口價』單位,售價低至6300元/平方米起,比非優惠單位便宜了1000多元/平方米。並繼續進行『首付免息分期』輕松置業活動,首付最低為18萬元。利海集團旗下的項目,實行『首付一成』的優惠措施。『五一』期間,除首付優惠外,利海集團將實施差額返還承諾,即客戶購買該計劃指定單位後,如同等單位再有降價行為,則會將客戶損失的金額全數返回客戶。利海南湖托斯卡納的優惠幅度,前後之差將達4000多元/平方米。
第四,人民幣匯率反彈釋放新的信號,至少影響近期房價走勢的預期。最近,人民幣兌美元匯率逆市上漲,經過反復震蕩,在一周之內上漲了57個基點。這或是個很重要的信號。雖然只上漲了57個基點,但其信號作用將遠大於實際上漲所帶了的直接作用。人民幣兌美元匯率上漲,將直接回擊有關人民幣將不可逆轉地繼續昇值將刺激大量境外資金進入中國房市而推動房價上漲的輿論,盡管在目前房地產市場情勢下人民幣昇值對房價昇值的影響力並非如一些輿論說說的那麼大。如今,人民幣兌美元匯率逆市上漲,說明匯率也將上下浮動,境外熱錢也將擔心投資風險。更為重要的是,且不論人民幣昇值對房價的影響力有多大,也不論人民幣昇值的未來是怎樣,但最近逆市上漲,至少會在『五一』前後的近期,釋放促使投資減少、促進房價下降的信號,從而影響市場對房價走勢的心理預期。
第五,市場關於政府打擊通貨膨脹、央行繼續加息的預期,會影響房價走勢預期。4月25日,由北京大學中國國民經濟核算與經濟增長中心完成的《中國經濟增長報告2008》正式發布。該報告預判,短期內,物價轉向全面通脹壓力加大。盡管該報告的預判實在有『後知後覺』的感覺,而這份報告卻在強化通貨膨脹的壓力很大,政府將進一步采取措施打擊通貨膨脹。盡管撰稿人之一的國家統計局核算司處長施發啟認為『為此利率、匯率的調整不能太快。美國在降息,如果經濟下降太快,我們為什麼不能降息,反而加息呢?』,但事實上,全世界的經濟管理經驗證明,加息是打擊通貨膨脹的最有效的工具。這就是說,政府無疑為進一步強力打擊通貨膨脹,央行將可能進一步加息的預期進一步增強,對『五一』期間乃至其後的房價走勢預期會產生一定的影響。
第六,地方政府正逐步落實執行中央政府出臺的政策,會促進產品供應在階段性內大增,從而促進房價下降。在中央政府堅持堅決打擊通貨膨脹、從緊的金融政策、從嚴的土地政策、嚴厲打擊炒房炒地行為等系列宏觀調控精神的指導下,在中央政府狠抓政策落實的大勢下,各地政府也在細化政策執行辦法,落實中央政府的政策。如南京市政府,在南京市國土局3月5日發布2008年第2號土地出讓公告中首次對兩幅出讓的純住宅開發項目地塊限定了開工和竣工時間、競得者必須按照規定的時間來開發地塊、如果超過時限仍未開發完畢將對開發商收取土地違約金之後,這一規定已經延續到了隨後2008年第3號公告的所有土地出讓中,表明地方政府有關部門對規范土地市場的力度正在加大。政府規定開、竣工時間,無疑加強了政府對房地產二級市場供應的調控力度,使得土地出讓到商品房上市之間的過程處於可控范圍內,將增加房地產產品的上市供應。南京不少開發商基於去年市場行情,而對對今年樓盤的銷售一度寄予厚望。而一則國家發改委新近發布的數據顯示,2008年3月,南京房價指數環比下跌。南京新建住房銷售價格環比下降0.8%,在全國70個大中城市倒數第三。有開發商明確指出,如果在五月前完不成既定銷售目標,意味著必須將剩餘指標分攤到後面幾個月份,在當前的市場環境下,這基本是不可能完成的任務。記者馬江洲報道稱,在全國主要大中城市房地產成交量回落的大潮中,開發商變相降價,南京樓市進入『全面打折時代』。包括南京主城區樓盤在內的很多高檔樓盤,對於市場如何也沒有底氣,很多開發商壓力會很大,所以趁著5月份趕緊優惠銷售以解決資金問題。隨著中央政府關於從緊的金融政策、從嚴的土地政策等政策的進一步落實執行,在全國范圍內,會有更多的房地產樓盤上市速度會被逼加快,產品供應會被逼加大,進而進一步影響房地產預期。這種預期,無疑會對『五一』及其後的房價走勢預期產生一定的影響。
第七,王石暗示房價繼續超預期下降,率先降價獲益的萬科已開始了新一輪降價,更多的開發商會仿效。4月23日,萬科召開股東大會,公布2007年度公司實現銷售金額523.6億元,實現淨利潤48.4億元,同比分別增長146.6%和110.8%,1至3月份,公司實現銷售面積114.5萬平方米,銷售金額101億元,同比分別增長82.9%和119.1%。實現營業收入64億元,淨利潤7.2億元,同比分別增長55.6%和17.3%。而且,截至第一季度末,萬科尚有319萬平方米已經銷售,但沒有參與結算的面積,簽約金額合計約265.8億元。截至第一季度末,公司持有現金156.3億,在信貸緊縮,資金緊張的宏觀背景下,降價銷售為萬科有效地帶來了巨額資金。萬科的這種業績,證明了萬科同降價銷售獲益頗豐,令同行羡慕,勢必刺激更多的開發商仿效而降價。同時,在股東大會上,王石表示,今年房地產調控政策將依舊從緊,開發商的資金供應將持續緊張,房價結構性回調已是必然,甚至有可能出現一定程度上的過度回調。王石同時暗示,今年5、6月份對房地產行業尤其關鍵,部分資金鏈緊繃的房地產企業能否抗得住本輪周期性調整,不久之後將見分曉。這說明,由於近年來的房價瘋漲,使得房價下降的空間不小。在相當幅度范圍內,房價下降依然屬於房價回調范疇。上海《國房分析諮詢報告》首席分析師、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為,王石的『有可能出現一定程度上的過度回調』之說,實際上也在說房價還將繼續下降,下降的幅度甚至會超過以往的預期而達到『過度回調』的水平。這樣來看,已從降價中獲益頗豐、並在施行行業競爭策略的萬科,將繼續降價促銷。事實上,萬科繼廣州金色家園樓盤4月13日推出一次性付款在99.8折基礎上再打七折優惠的降價之後,在4月23日召開股東大會之後,4月25日萬科在一家網站上發布了簡短的消息稱,南京奧體區域半個月前纔首推、其時均價高達每平方米14900元的萬科金域緹香樓盤,推出208套原本准備在6月纔推出的70—90平方米的中小精裝修戶型,新推房源均價每平方米下降了三四千元。這部分房源,不但屬於最近王石在萬科股東大會上稱『我們把重心調整到小戶型住宅上的策略是正確的』所指的中小戶型,而且當初在物價局的毛坯基准價核價高達13520元的,再加上約2000元/平方米的裝修費用,其售價可以達到15000元,但萬科卻選擇了將基准價大幅下調,均價只有11000/平方米元左右。此外,萬科還推出了9.85折—9.75折不等的優惠舉措。萬科在原本不降價的南京突然降價,無疑會帶給市場房價走勢預期帶來更多的想象。
萬科已經開始了繼續降價,其他大的開發商也將如此,有的已經開始仿效萬科降價了。在上海,繼上海本土最大的開發商綠地跟隨萬科元宵節期間降價推出9折降價促銷後,康城仿效萬科於4月20日、21日兩天新推300套房源報價下調了2500元/平方米、降幅達到了驚人的25%。其後,合生江灣國際公寓也大幅度降價,每平方米降價3500元。
在大開發商的帶領下,其他中小開發商們,為了盡可能加快銷售,緩解資金壓力,免遭淘汰厄運,必然也將加入到降價陣營來。『五一』,『房交會』,及其後的五月,對他們來說很重要,是個將盡力爭取通過降價來加快銷售回籠資金的重要期間。『五一』假期,以及『五一』期間舉辦的『房交會』,將是各開發商將要抓住以降價促銷的機會和借口,會有更多的開發商仿效萬科降價促銷,從而掀起新一輪降價促銷潮。
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