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天津作為中國高速發展的中心城市之一,2007年GDP增長了15.1%,全市人均生產總值也首次突破6000美元。在國務院最新批准通過的《天津市城市總體規劃(2005年~2020年)》中重新明確了天津的城市性質和定位:環渤海地區的經濟中心,要逐步建設成為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市。
伴隨著天津市政基礎設施的大規模興建,天津房地產市場自2005年開始進入了高速增長階段。2008年,天津房地產市場進入調整階段,增幅放緩,交易量回落。以2月份為例,商品房成交21.2萬平米,同比下降了27%,環比減少了50%,整體成交均價為7350元/平米。面對未來日益復雜的市場環境,天津地產的『錢』途問題越來越成為地產商們關心的重點。
在此之前,天津的住宅市場基本以市場導向為主,天津房地產市場已經成為國內外大型投資商、開發商爭奪的熱點。進入2008年以後,天津政府的政策導向和經濟手段將對市場產生重要影響。住宅市場,不再只是市場問題,更多的是關乎社會民生問題。經濟適用房、廉租房、限價商品房成為政府優先關注的產品,這些產品所佔的市場供應比例預計將會達到50%以上。根據政府的政策導向,天津住宅市場兩端分化的特征會越來越明顯。傳統意義上,通過市場供應的商品房比例將會減小,土地獲取的途徑也被限制在招、拍、掛交易中心。這就意味著,這一部分土地的競爭強度不會降低。
根據天津市供地的調控思路,即『增加市中心商業用地供應,住宅用地則向外環轉移』,天津中心城區的住宅供給會趨向緊張。通過公開競爭取得的建設用地,是滿足天津高端物業需求的主要途徑。目前的天津市場,中心城區高端居住物業的市場價格在13000-15000元/平米左右,高端商務物業的市場價格在20000元/平米左右。與上海、北京、廣州等地的高端物業的價格相比,天津的潛力還有待挖掘。『十一五』時期,由於天津濱海新區開發開放被納入國家發展戰略,中央在津投資大幅攀昇,成為拉動天津固定資產投資的強勁動力。大量投資企業和商務人口的不斷湧入,為天津高端公寓、寫字樓市場建立了堅實地基礎,對於這些企業和人群而言,他們的購買更傾向於考慮物業自身價值和長期投資。
2008年,隨著京津城市圈融合速度的加快,天津區域之間的經濟整合將為地產開發商們提供廣闊的發展空間。在已經明確的11個重點開發城鎮中,各城鎮間的產業分工和規劃調整將為地產商的進入提供機遇。但是,在土地資源相對緊張的狀況下,開發商應適時調整開發模式和產品結構,將地產開發與區域功能定位結合起來,最大限度地增加土地開發的附加價值。
企業參與天津土地整理模式主要有兩種:土地一、二級開發聯動和企業參與政府土地出讓的利潤分成。天津土地整理中心,依托政府資源與資金平臺,承擔著以中心城區為主的土地整理工作。地產企業主要與當地區縣政府合作,參與天津遠郊區成片土地的整理與開發。天津城市化進程的加快使得一些區縣政府有了更大的主動權,這也為參與土地前期整理的地產商們提供了發展的空間。
規劃、拆遷、市政配套等每一個環節都讓中小開發商不敢輕易涉足土地前期工作,而擁有強大資本運營平臺的開發企業和強大政府資源的國有企業卻有著明顯的優勢。由於房地產行業明顯受制於政策的因素,因此開發商往往將土地整理與開發相結合,以獲得整理收益的最大化。
中國商業地產投資近5年來以年均28.9%的速度增長,開工面積以年均28.4%的速度擴大。天津的商業地產也呈現出一方面投資高速增長,一方面空置面積大幅度增加。在市場上,一面是新建項目不斷開工,而另一面則是商業賣場不斷虧損或撤場,從商業地產本身的贏利模式上看,商業項目經營的成功需要長期艱苦經營的積累和專業化的管理。2008年,天津商業地產將步入全面調整階段,那些摒棄短線開發心態,致力於專業化運營和管理的商業地產商們將在天津獲取更大的利益。
空客航空城、東疆港保稅區、中新生態城等國家重點項目先後落子天津,天津工業地產廣闊的發展空間已經成為國內外工業地產開發商、工業企業和投資集團關注的焦點。天津,地處環渤海經濟圈中心位置,用地規模、土地成本、交通運輸、勞動力素質等工業投資要素遠比上海、廣州、北京等地充裕得多,工業投資潛力巨大。濱海新區,中國未來經濟發展中心,國家經濟發戰略實施的重要區域,未來幾年內還將進一步擴容,世界級工業企業已經將自己的產業基地、研發中心轉向天津。
旅游休閑地產也將成為吸引開發商介入的重要領域。伴隨人們收入的提高,對文化休閑的需求會增加。天津原本是以工業化為基礎的城市,旅游資源相對貧乏,因此擁有自然和人文資源優勢的土地價值會越來越大。天津整體人均GDP已經達到6000美元,個人購買力水平正在顯著提昇,而適應天津發展的旅游休閑產業的開發還處於相對落後狀態。
隨著天津普通商品住宅市場空間的縮小,地產開發商需要重新思考未來的發展方向。對於未來中國經濟發展的第三極,天津地產發展的空間不會減小而會越來越大,對於地產商們來講,在市場調整的階段抓住了機遇,天津地產的『錢』途纔會越走越寬。
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