伴隨於頗具爭議的、遭到眾多批評、指責的『拐點論』等系列『王石語論』的,是對房地產市場的影響力更大、更實際的萬科降價。自2007年底以來,萬科曾相繼在深圳、廣州、上海、北京、長沙、東莞、成都、武漢、杭州等地對樓盤降價促銷。於是,不少企業因無法抗拒萬科刮起的降價風而只得紛紛跟隨。
潘石屹一度堅決反對『拐點論』、堅持『無拐論』。由於有潘石屹的『無拐論』對立和對王石『清理門戶』的指責,隨著房地產市場在此起彼伏的降價聲中逐漸變冷,輿論上關於王石的『拐點論』和萬科帶頭降價的爭議更加風生水起。
其後,很戲劇性的是,沒過多久,潘石屹和王石這兩位地產大佬各自倒戈。
3月20日,房企恆大IPO未成而擱置。3月21日,一直高舉『地價拐點論』旗幟的潘石屹祭出被輿論稱之為『新拐點論』的『百日劇變論』,並轉為支持『拐點論』。雖然其後又曾經公開表示不贊成『拐點論』,但最近在4月12日博鰲亞洲論壇次貸主題會議上,潘石屹又反過來稱同意王石的『拐點論』。潘石屹表示,在提出拐點論之初,他與王石的意見並不一致,認為王石過於悲觀,後來他覺得自己的觀點需要修正。不過,本文作者陳真誠認為,潘石屹指責王石『拐點論』和萬科帶頭降價『是為了給其它中小開發商施加壓力,達到「清理門戶」的目的』的觀點一直沒有改變過。
可是,就在潘石屹經過幾次反復後還是選擇背叛自己原來的觀點轉而支持『拐點論』時,王石卻在修正『拐點論』。同時,萬科也暫未在各地大規模地繼續降價促銷,並借借發布2007年度報告之際改變官方觀點高調稱中國城市住宅價格長期深幅下跌的空間並不存在。萬科集團總裁郁亮也表示,進入3月份明顯感到房地產市場正在回暖。由於剛性需求的存在,未來的房價沒有進一步深幅調整的空間。
作為一家中國最大的房地產開發企業,為什麼會甘願冒巨大的遭受輿論抨擊、傷害品牌口碑、有損企業責任形象等風險而擅稱『明顯感到房地產市場正在回暖』呢?
經分析可知,其主要原因之一是,萬科可能正遭遇到了『差價補償』帶來的危機,未能真正找到能妥善處理的萬全之策:由深圳萬科第五園三期啟動『琢玉行動』所引發房價降價後補差價事件,正在昇級,並可能全面蔓延。這一遭遇可能打破了萬科原本在各地繼續降價促銷的計劃。上海《國房分析諮詢報告》首席分析師、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠認為,在未能找到能妥善處理的萬全之策前,如果萬科繼續高舉『拐點論』旗幟,推進降價促銷計劃,弄不好就會陷入一場空前的麻煩裡:在所有降價促銷的樓盤降價前買樓的老業主,都可能找萬科要求『差價補償』。
2007年9月8日,深圳萬科第五園三期開盤,以毛坯房形式推出高層單位映月居和攬月居,均價為14800元/平方米。2008年3月1日,萬科第五園對後期推出的撫月居以及映月居、攬月居剩餘單位以全新精裝修的形式銷售,均價下調到11500元/平方米,比之前下降了3000元/平方米左右。同時,啟動了計劃投入將高達億元的『琢玉行動』:原購買毛坯房的客戶只需付300元/平方米就可以獲得1500元/平方米的精裝修,相當於補送了1200元/平方米。對更早前購買了一、二期的業主,也將通過『琢玉行動』獲得增加公共部分園林綠化、提高架空層活動設施配套等品質改造。但是,老業主們心想兩星期前買的房子就已經損失了30 -40萬元,認為『琢玉行動』未能補償樓盤降價給自己帶來的損失。3月8、9日自發組織到萬科第五園銷售中心,提出諸如送車位、送20年物業管理費等要求,以彌補降價所給自己帶來的損失。也有老業主提出要萬科直接補降價差價。萬科並沒有向老業主達成妥協,未與老業主達成意見一致,卻掀開了房地產市場上關於房價下降後差價補償序幕,並向其他地區蔓延。