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『「倒按揭」其實就是「售後回租」。把房子賣給金融機構,然後每月獲取穩定的生活資金,一直到去世,在理論上是非常可行的。但是,當時的「接受度」很低,沒有幾個人響應。』
劉正東透露,到了2007年,上海市公積金管理中心纔接待了幾個自願報名的老人,從中篩選了一戶,現在的具體情形不得而知。
『其實,以房養老有多種好處。基本保障有了,晚年的生活質量也提高了,但是我不贊成金融機構一次性支付給老人全部資金,這樣養老目的達不到,也容易被子女利用。還是應該按月付。』劉正東說。
『倒按揭』也潛藏風險4月12日,上海理工大學管理學院王波教授接受《中國經濟周刊》采訪時說:『「正按揭」是銀行用風險較大的房產(價值變化大)換來了穩定的現金流;而「倒按揭」恰恰相反,是銀行用穩定的現金流換來了風險較大的房產。』
他分析,『倒按揭』在操作方面做法非常復雜,牽涉到房地產評估、人的壽命預期等多個因素。另外,『倒按揭』利率的確定涉及到房地產市場走勢以及國內外形勢等諸多方面。
上海交通銀行張先生告訴《中國經濟周刊》:『作為銀行,一般不太願意推出「倒按揭」項目,因為有很多潛在的風險在未來時。』
滬上評論人士陸志明認為,『倒按揭』對金融機構的風險較大,而且在現有國情下,有『倒按揭』意願的老人數量不足,導致這種風險可能難以分散。如何做好前期調研工作,並通過金融創新調動金融機構積極性,是『以房養老』模式能否成功的關鍵。
上海先行的『形勢推力』4月13日,上海新建橋企業集團副總裁華山接受《中國經濟周刊》采訪時說:『其實,親和源已經在嘗試著以房養老新模式,不需要抵押,一次性繳齊一定的會員費即可入住養老。』
他所說的『親和源』,是新建橋企業集團開發的老年公寓。『目前,已有十幾戶老人入住位於市郊南匯的親和源老年公寓,享受老年生活。』華山介紹說。
上海這座城市的建設者卻在『一天天變老』:20多年的老齡化積累,10年的人口負增長,使得上海老齡化速度正逐年飆昇。到2006年底,上海戶籍老人(60歲以上)總數達275.62萬,佔戶籍總人口的20.1%,預計到2025年,這一比例將超過30%。(見本刊2006年5月8日《上海老了》)
可見,養老問題在上海尤其突出。『上海此次大膽承擔『以房養老』模式的試點工作,除了反映中央決策層對養老模式創新的高度關切以外,也反映了上海積極謀求符合自身特點的城市養老模式。』王波教授說。
三大門檻:觀念、法律和政策表面上,『倒按揭』對於孤寡老人和與子女不好乃至決裂的老人很適應,對提高老人生活質量也提供了優厚的物質保證;但是,大部分老人及其子女不習慣。
『我不會接受,我覺得這是「按揭親情」老人一套房子,百年之後,總歸是子女繼承的,如果老人為了自己的生活自量,就把它按揭給金融機構,我覺得這會讓子女感情上蒙受傷害。』在上海某集團工作的宋女士接受《中國經濟周刊》采訪時非常坦率。
除了觀念上的門檻,還有法律、政策的門檻。『業主百年之後,保險公司收回房產,會導致大量房屋積壓在保險公司手中,保險公司成為最大的業主;而《中國保險法》明文規定,保險公司不得投資房地產,不得擁有非自住性物業。』王波教授說。
『以房養老』在歐美流行,與其高額的遺產稅有很大關系。在美國,子女要繼承包括房產在內的遺產,必須繳納高達60%?80%的遺產稅。劉正東指出,從一定意義上說,『倒按揭』在上海乃至中國,缺乏相關的政策配套,這是其面臨的又一門檻。
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