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深圳一家樓盤新近推出特惠單元,均價1.6萬元/平方米,比3個多月前開盤時2萬元/平方米的均價相去甚遠。為了安撫老業主,開發商承諾以裝修款的形式補償差價,從而成為『深圳乃至全國首個全額補償前期業主差額的開發商』。
由於房價出現下跌,前期置業的『高價業主』要求補償差價的現象在深圳等地並非個案,其中不乏萬科、中海等知名地產商開發的樓盤。一家名為泰華陽光海的樓盤甚至為聯想集團的團購開出了6.5折的銷售價格,引起200多名老業主強烈不滿,紛紛要求開發商以贈送管理費、精裝修、家用電器等方式給予經濟補償。
在前後價格相差高達5000至6000元/平方米的巨大落差面前,開發商居然全額『補償』,很有些以消費者利益為重的意思,與此前的種種囤房抬價行為相比,可謂『義舉』了。
應該說,這種退房和補差價的要求與市場經濟買賣公平的原則並不相符。房屋交易是市場行為,除非合同約定,任何一方都不可以將交易風險轉嫁給另一方,簽訂合同就意味著自願承擔交易帶來的一切收益和風險,是謂『契約精神』。就像股市遵行『買者自負』原則,股民不能因為股價下跌就要求上市公司賠錢(商業欺詐等除外)。因此,『降價補償』的要求於法律上來說是沒有依據的。
但為什麼這種明顯有違市場交易原則的『房價補償』要求得到如此廣泛的民意支持,甚至有業主揚言要采取『斷供』等過激行為?撇開對高房價的反感情緒不談,只能說,這暴露出我國房地產市場定價機制的混亂。
短短數年,我國多少大中城市的房價暴漲數倍,幾乎清一色呈現出一騎絕塵的單邊快速上漲態勢。其間,開發商憑借資本、信息等各種優勢,通過囤地囤房掌控供應節奏,牢牢掌握定價權,房價收入比、租售比等在成熟市場衡量房地產市場健康與否的有效指標,幾乎統統『失效』。加上地方政府受財稅利益驅動,樂見地價、房價『雙高』,大量有自住需求的購房者在長期觀望苦等之後,無奈被裹挾進追漲行列,成為高房價的被動接盤者。
在買賣雙方力量懸殊的狀態下,買房人根本沒有議價能力,而作為生活必需品(投資品除外)的住房是具有不可替代性的,剛性自住需求者不可能不住房,於是只有一個字:『買』。人同此心,當他們舉全家之力傾囊購買之後,不久房價即出現幅度不小的下跌,甚至還未入住資產就縮水幾十萬元,其心理落差可想而知。
無論如何,人們都難以將『差價補償』視為開發商保障業主利益的良心發現。相反,『差價補償』為市場博弈又加了一把推手。細察之下,『補差』樓盤大多存在這樣的『隱情』:尚有大量後續新房待出手,『補償差價』更多的是一種促銷行為,它向市場傳遞的信息是:『可以放心大膽地買,即使未來房價下跌,也會得到全額補償。』
如此一來,會產生兩方面反應:其一是自住者在開發商『托底』補償的承諾下,會改變預期,加速入市;其二,炒房者的風險也將大大降低,投機行為很難退出市場。
而投資、投機性購房比例偏高也是我國房價持續攀昇的一個重要原因,在一些大城市的部分樓盤中,投資比例甚至超過50%。無論是哪一種反應,最終導向統一的結局:加劇供求矛盾,形成房價只漲不跌的預期,從而繼續維持房價在高位運行,甚至伺機繼續推高房價。如此,房價很難回到由真實需求決定漲跌的正軌上。
由是觀之,『差價補償』表面上是開發商出讓利益、維護購房人的利益之舉,實質上是『綁架』高房價的托手。
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