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京滬高速鐵路猶如一條黃金通道,在這條通道中的一些重要節點上,會湧現出眾多投資機會。專家提醒,如提前介入投資房產,則可能會獲得不錯的收益,但與此同時,區域潛力也是其中的關鍵和前提。
京滬高速鐵路的建設,為房產投資者提供了無限的遐想空間。有專家表示,隨著京滬高速鐵路的建設,將會對沿線設有站點的城市經濟起到極大的促進作用,而這種促進作用轉化為購買力,將會促使當地房價的穩步提昇。
京滬高速鐵路縱貫北京、天津、上海三大直轄市和河北、山東、安徽、江蘇四省,連接環渤海和長江三角洲兩大城市群,中間設立19個車站,是我國第一條具有世界先進水平的高速鐵路,它的建成通車,不僅對改善京滬兩地之間的運能起到至關重要的作用,同時也會成為沿線城市化進程加快的推手。因此有專家提出,提前布局京滬高速鐵路沿線,應該能夠獲得更多的投資回報。在此,本刊記者對沿線一些有潛力的城市進行重點分析,以供投資者參考。
布局京滬高速沿線正當時京滬高速鐵路無疑一條黃金通道,而依靠這條黃金通道,投資者提前介入,肯定可以分得一杯羹。中國海外企業發展中心主任孫飛博士在接受記者采訪時表示,京滬高速鐵路對沿線城市經濟所產生的積極作用是非常明顯的,最為直接的將會在信息、物流、旅游等方面將會形成巨大的促進作用。
的確,京滬高速鐵路投入運營後,直達高速列車運營時間只需5小時,比目前京滬之間動車組列車運行時間縮短近一半。與此同時,中間各個城市與北京、上海之間的交通時間也大大縮短,如廊坊到北京只需半個小時,常州、無錫到上海的交通時間也可控制在半個小時之內。
上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅博士分析認為,隨著高速鐵路的建設,原來各地之間的封閉將會打破,從而形成一條有機的鏈條,而鏈條上的各個城市之間的聯系必然加強;與此同時,高速鐵路將有效縮短各個城市之間的交通時間,尤其是縮短北京、上海兩大房價『高地』與沿線二三線城市之間的交通時間,這會讓價格『高地』城市的輻射作用隨著交通時間的縮短而增強。
目前分布在京滬高鐵線路上的城市,根據其房價水平可以分為三個梯隊,第一梯隊為天津、濟南、南京、蘇州等4個城市。第一梯隊的特點是房價已經上漲到了一個較高的水平,如根據有關機構監測數據顯示,近段時間天津全市均價在7400元/平方米上下浮動,南京與之相當,蘇州稍低,但也達到了6800元/平方米左右,濟南最低,約5500元/平方米左右。第一梯隊城市的綜合經濟實力較強,而且房地產市場發展得比較成熟,因此受京滬的影響不會很大,反而會對附近二三線城市產生影響。
第二梯隊則是靠近京滬兩地,或者靠近天津以及各省城的二線城市,如河北省的廊坊市、山東省的泰安市、安徽省的蚌埠市,以及江蘇省的常州市、無錫市、昆山市等。這些城市原本距離一線主要城市就不遠,其交通時間均可控制1個小時之內,因此這些城市的房地產市場發展也比較充分,房價相對來說也不低。如今廊坊目前均價已接近5000元/平方米水平,相對2000年已經上漲了三倍。北京人已經成為廊坊住宅市場的一個組成部分,據廊坊市建委提供的數據,2006年廊坊市一共新建各類住宅156萬平方米,銷售率達到80%以上。而據初步統計,這些房子中,有近20%賣給了北京人。
再比如昆山距離上海只有半個小時的車程,最近幾年其房價受上海的帶動,尤其是上海購房者的直接參與,目前房價也一路上行,目前市中心區域售價超過7000元/平方米的樓盤比比皆是,如清風花園、和興東城等樓盤售價均超過這個水平。無錫、常州由於夾在南京、蘇州兩大城市之間,其房價也在4500?5000元/平方米之間。
相對來說,第二梯隊受到京滬高速鐵路的影響較大,隨著鐵路建成投入運營,這些第二梯隊的城市距離京滬兩地的交通時間將會有效縮短至半個小時之內,對當地的房地產市場來說,其房價參照體系將會重新設立,而兩者之間的差距值得投資者仔細掂量。
剩餘的城市則劃歸為第三梯隊。第三梯隊城市基本為三級城市,它們距離京滬以及天津、濟南、南京等主要城市較遠,其房地產市場發展也不是很充分,因此各地房價水平並不高,基本上處於3500元/平方米以下水平。如滄州市、宿州市、徐州市、滁州市等均是如此。專家表示,對於此類價格窪地城市,將會明顯受到京滬高速鐵路的影響。『京滬高速鐵路將會使得一些低價地區向高價地區靠攏。』滬上一位業內專家說。
國家雖然仍在持續對房地產市場進行調控,但現實是國內的房價一直沒有停止過上漲步伐,尤其是2007年,連盤整了一年多的上海也加入了上漲的行列。房價的高企,會不會壓縮京滬高速鐵路沿線城市的昇值空間?鄒毅表示,各地城市居民抱怨房價過高,這並不會成為房價繼續上漲的阻力。他認為,隨著經濟的持續增長,房價再次上漲的可能性非常大。
不過他提醒說,京滬高速鐵路的建設,並不會導致沿線城市的暴漲,因此投資沿線城市樓市要做好長期准備,『不能像2004年前後溫州投資者「炒房」那樣快進快出,只有長線投資纔能獲得較高的回報。』他如是說。同時他認為沿線樓市的商業項目,尤其是與旅游、會展等相關的商業地產,會最先表現出強勁的昇值潛力;而住宅項目則會隨著京滬高速鐵路對經濟推動力的緩緩釋放,不斷上漲。
第二梯隊則是靠近京滬兩地,或者靠近天津以及各省城的二線城市,如河北省的廊坊市、山東省的泰安市、安徽省的蚌埠市,以及江蘇省的常州市、無錫市、昆山市等。這些城市原本距離一線主要城市就不遠,其交通時間均可控制1個小時之內,因此這些城市的房地產市場發展也比較充分,房價相對來說也不低。如今廊坊目前均價已接近5000元/平方米水平,相對2000年已經上漲了三倍。北京人已經成為廊坊住宅市場的一個組成部分,據廊坊市建委提供的數據,2006年廊坊市一共新建各類住宅156萬平方米,銷售率達到80%以上。而據初步統計,這些房子中,有近20%賣給了北京人。
再比如昆山距離上海只有半個小時的車程,最近幾年其房價受上海的帶動,尤其是上海購房者的直接參與,目前房價也一路上行,目前市中心區域售價超過7000元/平方米的樓盤比比皆是,如清風花園、和興東城等樓盤售價均超過這個水平。無錫、常州由於夾在南京、蘇州兩大城市之間,其房價也在4500?5000元/平方米之間。
相對來說,第二梯隊受到京滬高速鐵路的影響較大,隨著鐵路建成投入運營,這些第二梯隊的城市距離京滬兩地的交通時間將會有效縮短至半個小時之內,對當地的房地產市場來說,其房價參照體系將會重新設立,而兩者之間的差距值得投資者仔細掂量。
剩餘的城市則劃歸為第三梯隊。第三梯隊城市基本為三級城市,它們距離京滬以及天津、濟南、南京等主要城市較遠,其房地產市場發展也不是很充分,因此各地房價水平並不高,基本上處於3500元/平方米以下水平。如滄州市、宿州市、徐州市、滁州市等均是如此。專家表示,對於此類價格窪地城市,將會明顯受到京滬高速鐵路的影響。『京滬高速鐵路將會使得一些低價地區向高價地區靠攏。』滬上一位業內專家說。
國家雖然仍在持續對房地產市場進行調控,但現實是國內的房價一直沒有停止過上漲步伐,尤其是2007年,連盤整了一年多的上海也加入了上漲的行列。房價的高企,會不會壓縮京滬高速鐵路沿線城市的昇值空間?鄒毅表示,各地城市居民抱怨房價過高,這並不會成為房價繼續上漲的阻力。他認為,隨著經濟的持續增長,房價再次上漲的可能性非常大。
不過他提醒說,京滬高速鐵路的建設,並不會導致沿線城市的暴漲,因此投資沿線城市樓市要做好長期准備,『不能像2004年前後溫州投資者「炒房」那樣快進快出,只有長線投資纔能獲得較高的回報。』他如是說。同時他認為沿線樓市的商業項目,尤其是與旅游、會展等相關的商業地產,會最先表現出強勁的昇值潛力;而住宅項目則會隨著京滬高速鐵路對經濟推動力的緩緩釋放,不斷上漲。
專家分析認為,德州市的房價被低估。隨著京滬高速鐵路的建設,德州與京津冀經濟圈的通道將會打開,當地經濟發展速度將會加快,這會促進當地的房地產市場發展。而與此同時,德州與京津兩大城市的交通時間可以控制在一個半小時之內,猶如京津兩大城市的近郊。
徐州:品牌開發商搶先入駐據徐州市規劃局發布的消息顯示,京滬高速鐵路徐州站選址確定在東賀村東南。京滬高鐵建成後,從徐州市到北京和上海都只需2小時,大大縮短了時空距離,提高了聯系的便利程度。
徐州的房地產市場正在昇溫,目前來自港、滬兩地的地產巨頭紛紛入駐,如香港中新集團、上海綠地等已紛紛出資拿地,准備在徐州大展一番手腳。而江蘇本土的企業如江蘇房地產投資有限公司、南京中央商場股份有限公司、福州潤敏投資公司等公司也不甘落後,一時間,徐州成為開發商的必爭之地。
專家表示,徐州是江蘇的房價低谷,相對鎮江、無錫、常州等城市來說,還有差距,但也正是這種差距的存在,為徐州預備了進一步上漲的空間。徐州的房價尚處在上漲階段,記者了解到,目前在售的樓盤中,主力房價在3000?3800元/平方米之間,如君廷河畔、如意家園、日成奧運城等樓盤的價位均在這個水平。高位已經接近6000元左右,如在售的樓盤中,華廈天山綠洲二期的均價在5500元/平方米,部分房源售價已經超過6000元/平方米。
宿州:借力高速鐵路房價發力根據規劃,京滬高速鐵路在宿州設站的具體位置在苗庵和蒿溝之間,距泗永高速公路苗庵出口3公裡,距離宿州市區約28公裡。
據了解,宿州的房價主要以位於市中心的花山區為制高點,目前區域內在售樓盤均價普遍超過3000元/平方米大關,如匯翠名邸售價為3500元/平方米,名築苑的售價甚至達到4000元/平方米;而距離市中心較遠一些的區域如埇橋區、經濟開發區、高新開發區的價位則相對低一些,目前售價在2000?2500元/平方米之間,如港利·錦繡江南、新都市華庭的售價均在這個范圍內。
隨著高速鐵路的建成,這對宿州物流業的發展將起到極大的促進作用,因而有力提昇農業產品加工以及制造業的發展,而這能帶動當地經濟發展。據了解,宿州的煤炭儲量巨大,民營經濟發展比較快,而交通狀況的改善,將會更加促進當地的經濟發展,可以預見,房價穩步上漲並非難事。
蚌埠:樞紐站匯集海量人流蚌埠地處鐵路樞紐,並且擬建的合蚌客運專線將通過蚌埠高鐵站連通京滬高鐵,綜合多種因素,蚌埠站設計規模較大。該站選址位於蚌埠市東海大道以南。該站預測年發送旅客近期907萬人,遠期1192萬人,車站最高聚集人數為1500人
蚌埠的房價在今年上半年經歷一輪快速上漲之後,目前漲幅有所放緩。根據2007年11月份全國70大城市房屋銷售價格指數,蚌埠地區同比上漲10.8%,與全國的10.5%相當。目前蚌埠在售的項目主力價位在3200元/平方米左右,如龍湖春天、怡康新都花苑、翡翠山莊、阿爾卡迪亞藍天城等樓盤售價均處於該水平。
不過就樓市發展而言,蚌埠市應屬起步階段,目前蚌埠二手房交易依然不是很活躍,而從京滬穗三地的發展軌跡來看,只有等待二手房市場完全活躍起來之後,纔能表明當地的房地產市場已經完全起步,而蚌埠正處在起步階段。
小資料:京滬高速鐵路據鐵道部公開信息顯示,京滬高速鐵路正線全長約1318公裡,與既有京滬鐵路的走向大體並行,全線為新建雙線,設計時速350公裡,初期運營時速300公裡,全線共設置21個客運車站。該項工程預計5年左右完成,2010年投入運營。
全線設車站21個:北京南、新廊坊、天津西、華苑、新滄州、新德州、新濟南、新泰安、新曲阜、新棗莊、新徐州、新宿州、新蚌埠、青崗、新滁州、南京南、新鎮江、新常州、新無錫、新蘇州、新昆山、上海虹橋。
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