本周,京滬深三大城市成交量繼續呈現低迷狀態,打消了部分投資者對上星期三地樓市集體回落是受清明假期影響的期待。三大城市中,僅上海的成交情況與上周持平,日均成交水平相當於去年同期的80%。深圳和北京環比均有20%以上的回落,成交量僅為去年同期成交水平的40%。
本周的成交情況也部分驗證了我們上周周報中的判斷:央行和銀監局對信貸控制的再度強調有可能封閉灰色操作的空間,從而令本已逐步回暖的樓市集體止步。
本周,萬科公布了3月份銷售數據,其第一季度銷售面積和銷售金額同比增幅分別為82.9%和119.1%。同時,公司表示在3月份的銷售產品中,首次置業和改善型需求佔比超過85%。這說明,市場仍然存在堅實的自住需求。
如果將萬科的銷售情況視為對市場的抽樣調查,再結合目前的成交情況看,顯然,在市場存在較大的剛性需求,但相應的支付能力較弱的前提下,銀行信貸的松緊將很大程度上左右成交量的走勢。
令人無法樂觀的是,國務院新近擬定的『2008年工作要點』中明確提出,住房和城鄉建設部必須『嚴厲打擊炒地炒房等違法違規行為』;央行貨幣政策委員會2008年一季度例會強調下一階段要綜合運用多種貨幣政策工具,控制貨幣信貸過快增長;國家統計局局長謝伏瞻月初發文表示,要認真落實『兩個防止』,嚴把信貸和土地兩個閘門,從緊把握貨幣信貸總量和投放節奏。
以上宏觀層面的種種信號表明,信貸緊縮仍將是未來半年內的主基調,樓市成交恐怕很難真正放量。而絕大部分地產公司07年難看的現金流量表以及目前直接融資的困難(例如,恆大地產赴港融資的暫停等),必將加大開發商的銷售壓力和相互之間的競爭。鑒於宏觀政策和樓市成交的不明朗,我們仍建議投資者謹慎對待房地產板塊的投資。
上海:
本周(4.5-4.11),上海市場延續了上周的平淡,無論是住宅還是普通住宅類房源均基本與上周成交量持平。其中,住宅日均成交量為去年4月份日均成交量的80%。
雖然上海市場在主要城市中已經是相對樂觀的,但日前仲量聯行仍發布《上海第一季度房地產市場報告》稱,一季度上海新房市場價格並未出現明顯上昇,成交量上昇只是季節性反彈,並非真正回暖。同時,該公司還進一步預測,至少在08年上半年,上海樓市將一直處於觀望氣氛之中,成交量不會出現太大幅度增長。下半年的走勢需要視宏觀調控而定,如果沒有新的政策出臺,上海市場可能會因供不應求而出現反彈。
深圳:
本周(4.4-4.10),深圳市場繼續回落,日均銷售面積環比下降約20%,相當於去年4月份日均預售面積的40%。
北京:
本周(4.5-4.11),北京期房住宅簽日均約量環比回落26%,相當於去年4月期房住宅簽約量日均水平的40%。
杭州:
本周(3.31-4.6),杭州商品房日均成交63套,與去年3月成交水平相當,但僅相當於去年4月的60%。
南京:
4月以來(4.1-4.10,缺4月6日數據,未公布),南京日均認購153套,日均成交134套,分別相當於全年4月份日均水平的42%和49%。