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對於一些二線地產商而言,銀行信貸之門也將被關上。一般而言,銀行在向地產商放貸時,首先考慮資產負債率是否低於70%。2007年,二線地產商中有些企業資產負債率已經出現『病狀』,資產負債率高於70%。『銀行對二線地產商的信貸很可能只有存量,沒有增量。』
初夏已至,房市卻寒意不減。房地產企業資金鏈象緊繃的弦,『破產』說在此時日囂塵上,要挺過此次危機,到底需要擁有多少資金?
廣發證券房地產研究員沈愛卿表示,需要看是否有足夠資金匹配現有土地儲備,資產負債率是否低於70%以滿足銀行信貸要求,速動比率是否合理能夠應付短期償債要求,公司是否具備較好的經營能力等。『對於萬科、保利、金地等一線地產商問題不大,二線地產商則面臨較嚴峻考驗。』
土地囤貨拖累現金流牛市時,太多的資金流向了土地儲備。而在當下,這可能成為不少二線地產商的負擔。
總市值在5億-100億元的上市地產商通常被界定為二線地產商。以4月8日收盤數據統計,歸屬第二軍團的共有香江控股(600162.SH)、深振業(000006.SZ)、天地源(600665.SH)在內的26家二線地產商。近三年,得益於房價的持續走高,這一群體的淨利潤率平均數從3.14%提昇至了14.08%。
但他們的存貨餘額也直線上昇,這可從總資產周轉率中窺得。近三年,該指標平均數從0.32下降至0.27。其中,香江控股2005年的總資產周轉率為1.0218,至2007年末這一數據銳減約六成至0.3702。
資金回籠的周期已被放大,緊繃的現金流很可能無法承受土地儲備之重。
公開數據顯示,二線地產商中的外高橋、世貿股份、萬業企業、ST廣廈、棲霞建設、福星股份等的土地儲備都遠遠超過了100萬平方米。其中,世貿股份截至2007年年中,總土地儲備為340萬平方米,預計投資約40億元。根據這一數據來做個簡單推導,100萬平方米的土地儲備大約需要12億元的資金。
考察二線地產商2007年度經營活動產生的現金流情況,發現平均現金流為-1.8億元。籌資活動產生的現金流一項,大多企業的數值為負或者籌措的資金還沒有過億元大關。而整體現金流量也顯得捉襟見肘:棲霞建設、福星股份、陽光股份的現金流為負值。
上海新梅賬面餘款僅剩1500萬現金流淨流出最多的二線地產商為陽光股份。其中,經營活動產生的現金流出為-4.7億,而籌資活動僅產生約6.4億的現金流入,整體現金流出約1.4億。2007年期末賬面餘額從2006年的接近9億下降至7.5億。
光大證券房地產分析師翁非玉告訴理財周報記者,大多數房地產企業都面臨著資金的壓力。陽光股份現金流的減少是因為2007年項目儲備出現了顯著增長。隨著新加坡GIC的入主,陽光股份向商業地產轉型的戰略已經顯現出來,這部分現金流入將比較穩定。住宅仍然是公司短期收入來源,北京上東項目已經進入中後期,已收預售款9億元。
『陽光股份的現金流應該可以橕過寒冬,只是壓力較大。目前,地產公司對現金流的需求都很大。據我所知,有6家地產企業在過會,有十幾家企業提出增發申請。像恆大地產那樣1年之間土地儲備增長了6、7倍,然後IPO又告吹的企業肯定面臨著很大的現金流壓力。』
與陽光股份在現金流上同為淨流出的還有棲霞建設,去年一年經營活動產生現金流分別為-7.3億,而籌資活動產生的現金流入僅6億左右,尚存1億多的缺口。雖然賬面餘額尚存11億,但如果仍然維持現金淨流出狀態,資金壓力堪懮。
賬面餘款最少的房企為上海新梅,僅1500萬左右。雖然2007年經營活動產生現金流有8700萬左右,但是籌資活動產生現金流出高達1.3億元,整體現金流流出約4400萬元,資金鏈緊繃得厲害。
二線地產商救急三策二線地產企業應對寒冬之策有三條:融資、快速銷售回流資金、與大企業合作開發項目。
融資之路分A股定向或者公開增發、發行債券、銀行信貸等。萬科總裁郁亮在公司春季例會上分析,目前的資本市場不具備再融資的條件。再融資受阻不是僅限於萬科,是所有地產上市公司的困境。
對於一些二線地產商而言,銀行信貸之門也將被關上。沈愛卿告訴理財周報記者,一般而言,銀行在向地產商放貸時,首先考慮資產負債率是否低於70%。2007年,二線地產商中有些企業資產負債率已經出現『病狀』,資產負債率高於70%。『銀行對二線地產商的信貸很可能只有存量,沒有增量。』
要保證資金充裕,還可以提高存量資產周轉率,比如通過降價提高銷售速度,回籠資金。但對於二線地產商來說,這種做法並非絕對良方。絕大多數情況下,在房價下降預期中,成交恐難以放量。其次,開發商在加快周轉上可做的文章並不大。加快周轉主要體現在加快前期設計及開工前准備、縮短工程施工期、盡快預售回籠資金幾個環節上。其中,除了設計環節相對可控外,施工周期比較剛性,而銷售主要依賴市場環境。
『中小企業在資金短缺的情況下,選擇與大企業合作開發項目。具體的形式就是中小企業出地,大企業出資金。』沈愛卿道出中小企業的生存之道。在這樣一個過程中,大企業避免了公開招拍掛拿地的高額土地成本,快進快出迅速回籠資金,而且有助於其擴大市場佔有率。中小企業則可以『挾土地以令諸侯』。
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