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三十年河東,三十年河西』,老輩人都喜歡用這句話來也形容世事變遷。在農耕文明時代,事物演變的速度遲緩,擱現在,十年就會大變樣。那麼,十年後,中國人還會為房子而癡狂、無奈、感傷嗎,甚或沒房依然討不到老婆嗎。
若簡而言之,中國人居住形態的嬗變取決於三個因素:住房制度、收入水平、產品昇級。它們依次意味著:政府想要怎麼分配住宅,居民有多少錢能買到合適的住房,市場上有什麼樣的房子可供消費和享受。
首先,住房制度的變遷。建國之後,我國實行的是福利化分房制度,也即低租金的公房分配制度。毫無疑問,這是公有制、計劃經濟下的特有產物;貌似公平,其實未必,當官的、有本事的人住大房、住好房,草根階層住得擁擠,活得郁悶。1994年中央開始推行城鎮住房制度改革,但步履維艱,只到1998年國務院下發『23號文』後,由福利化分房向貨幣化買房的制度轉變纔得以全面鋪開。
中國有『文化大革命』的傳統,什麼事都喜歡一哄而上。事實證明,這次住房制度改革『轉彎』太急,結果在基本丟棄(廉租房和經濟適用房規模甚小)的背景下,住宅商品化、市場化的大潮洶湧,連中低收入家庭也被迫到市場上購房,加上投資、投機成風,房價持續高漲,老百姓那是『叫天天不應,叫地地不靈』。於是乎,中央從2005年起開始『糾偏』,大力推進廉租房和經濟適用房,2006年又出臺『90/70』政策,調整住宅供應可謂大刀闊斧。
由此推測,未來十年,我國的住房供應結構將是『三分法』:針對低收入家庭,供應非市場化(住房保障)產品,包括廉租房、經濟適用房,所佔比重為20-30%;針對中等收入家庭,供應半市場化產品,包括限價商品住宅、經濟租賃用房、部分『90/70』產品,所佔比重為30-40%;針對高收入家庭,供應市場化產品,即純商品住宅,所佔比重為30-40%。屆時,這一住宅制度基本與發達國家相似。
其次,收入水平的提高。『捧多大的碗,吃多少的飯』,雖說國家可以為中低收入群體提供優惠政策,但歸根結底,居住水平的高低與家庭收入呈正比。國際上有一個衡量住宅購買力的標准——房價收入比,即房價與家庭年收入的比值。發達國家一般是3:1-6:1,目前我國總體為10:1左右,一線城市更高達14:1-18:1。這說明兩點,一是房價漲得太快了,二是許多居民其實是買不起房的。
改革開放30年來,我國GDP年均增長近10%,創造了世界奇跡,人均收入增長率也維持在高位,2002年以來,我城鎮居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度,2007年全年比上年增長17.2%。從國際經驗看,人均GDP超過2000美元後,住宅消費將步入加速昇級階段,而我國2006年人均GDP已超過2000美元,2007年全年城鎮居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此,完全可以預測,未來十年,舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求將持續旺盛。
最後,住宅產品將持續昇級。地產大佬王石前些拋出觀點『三四年後再買房』,論據之一是以後住宅質量會更好。這絕對是大實話。一方面是房地產市場競爭日趨激烈,質量差的房子將淪為滯銷貨;另一方面國家也在大力倡導節能、環保、智能、生態型住宅。按國家相關規劃,到2020年我國將達到中等收入國家水平,人民生活實現小康化。『小康不小康,關鍵看住房』,屆時『戶均一套房、人均一間房』,人均住房建築面積是35平方米左右,人均公共綠地8平方米,居住小區距離公交車站的距離最遠不超過500米。
綜之,目前我國住宅市場面臨諸多矛盾,但許多問題要隨著經濟的發展和制度的改善纔能解決。風物長宜放眼量,十年之後,中國人必然住得比現在爽。
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