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『地王』不一定能成為『樓王』。廣州合富輝煌首席分析師黎元江去年一句不經意的話,不幸言中很多 『地王』今日的命運。
去年9月,廣州最熱門的板塊金沙洲一次性推出三宗面積超過20萬平方米的住宅地塊,三宗地的平均成交均價達到8000元/平方米。近期,伴隨著限價房的推出,以及開發商相繼降價銷售,該區域的商品房價格已經大幅度回落,甚至低於上述三宗地的樓面地價8000元/平方米。這讓金沙洲『地王』陷入尷尬境地。
深圳開發商廣州追高
在廣州一級土地市場,從2005年開始就不斷創造出『地王』。親自見證過土地市場這輪高漲的人也許都還記得其間一個又一個驚心動魄的場景。在這過程中,廣州金沙洲不僅是近兩年住宅地塊推出最多的區域,同時,其地價經歷了一個從攀昇到高燒,再從高燒到冷卻的完整過程。
2006年9月7日,萬科(000002.SZ)與中糧地產聯合以17.5億元的價格競得金沙洲B3725D01地塊的土地使用權。該地塊成交價創下當時廣州地價的新高,樓面地價達到4033元/平方米。萬科的進駐讓金沙洲開始進入人們的視線。同年11月17日,廣州市土地交易中心又推出多個金沙洲地塊,眾多知名開發商躋身金沙洲。
這一年,金沙洲地價水平幾乎以萬科地塊為基准,約4000元/平方米。當業界在擔懮萬科項目沒有多大的利潤空間之時,誰也想象不到一年之後,金沙洲的地價已經實現了成倍的昇值。
去年第三季度,開發商對土地的爭奪達到白熱化。9月11日,廣州市一次性推出14宗土地,創下單次推地面積的歷史紀錄。這一次金沙洲板塊拍出三宗面積超過20萬平方米的住宅地塊,其中保利地產(600048.SH)以21.2億元和20.8億元奪得金沙洲B3701A02和B3701A04兩幅地塊,樓面地價分別高達8769元/平方米和8112元/平方米,比底價分別高出158%和157%。深圳鴻榮源房地產則以21億元奪得第三幅金沙洲B3701A06地塊,其樓面地價也達到7935元/平方米。
深圳開發商在9月11日的拍賣中異常踴躍,總共有不少於6家參與競投的開發商來自深圳,除了鴻榮源,金地集團以超過6000元/平方米的樓面地價奪得番禺區『地王』,深圳惠明盛房地產投資開發有限公司也獲得番禺中心城區一宗商住地塊。
然而,9月11日這場大規模的土地出讓卻成為了廣州土地市場的階段性頂峰,形勢在三個月之後急轉直下。同年12月,同樣是金沙洲幾宗住宅地塊,面積依然約為20萬平方米,成交的樓面地價卻回復到萬科當年買地的水平,即每平方米4000多元。
這意味著,僅僅三個月的時間差,9月份買地的發展商在每宗地上,多支付了近10億元的地價。
明星板塊的高燒與冷卻
市場無時無刻不存在機會。金沙洲高價賣地的機會,無疑是為恆大地產集團准備的。大約就在金沙洲拍出『地王』的第二天,該集團位於金沙洲的豪宅項目『御景半島』就透露出初步銷售價格:江景別墅3萬元/平方米以上、聯排別墅2萬元/平方米以上、洋房1.3萬~1.5萬元/平方米,該價格明顯高出市場之前的預期,也創下金沙洲板塊樓價的新高。
在恆大地產上調了御景半島原先確定的價格,並成功把金沙洲打造成為了去年國慶黃金周期間的明星板塊後,金沙洲萬科中糧的金域藍灣、中海(00688.HK)地產的金沙灣等項目價格也水漲船高,金沙洲平均售價一度超過1萬元/平方米。
但好景不長,就在金沙洲去年國慶期間領漲全廣州之後,今年再度領跌廣州。春節期間,保利西子灣限價房項目以6500元/平方米開售,隨後中海金沙灣新一期商品房項目以6500~7500元/平方米之間的價格推貨,擾亂了金沙洲眾多樓盤的陣腳。價格最為堅挺的金域藍灣也在萬科樓盤全線降價之後作出調整,最低售價達到了7000元/平方米。
今年清明前夕,將金沙洲樓價推向高潮的恆大御景半島也加入降價行列,宣布推出100套特價單位,以7折銷售,價格在7980~9380元/平方米之間,還附送價值在3000~4000元/平方米的超豪華裝修。
御景半島推出特價單位的舉動被視作金沙洲最後一道防線的潰退。有業內人士指出,金沙洲合理價格應該在7000元/平方米左右,因為該區域配套不足,交通不便,雖然金御藍灣等項目中有價格1.6萬元/平方米的別墅,但是該區域仍然很缺乏打造頂級豪宅的大環境。
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