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北辰地王』迄今仍只是一片開闊平整的土地,沒有任何圍擋與標識。
根據當地媒體朋友的指認,《第一財經日報》記者方能找到這幅於去年7月誕生的開創中國單宗最貴掛牌土地——長沙新河三角洲地塊。地塊周邊如今還是一片高低錯落的老舊小區,基礎設施稍顯滯後。
『還沒到定價那一步,爭取年內開工吧。』北辰長沙房地產有限公司的相關負責人向記者表示。
拍賣那驚心動魄的一幕已經漸成歷史,而北辰在今後很長時間內則要面對千餘畝土地的開發壓力。
『地王』誕生始末
該地塊的遠景規劃和區位價值幾乎令所有的北京實力開發商們心向往之。長沙新河三角洲西臨湘江,北依瀏陽河,按照規劃,未來三年長沙市政府將投資120億元將其打造成長沙的文化曼哈頓地區,在此建設圖書館、博物館和音樂廳。
此次出讓近80萬平方米(約1177.8畝)經營性用地。由於該地塊建築密度由<25%調整為?20%;綠地率由>40%調整為>50%,原定於2007年7月6日舉行的拍賣延期到7月24日進行。
截止到拍賣前夕,共有三家開發商支付了保證金,分別為世紀金源集團、金融街集團以及北辰實業(601588.SH)和北京城開聯合體。拍賣當日也就是2007年7月24日上午9時,根據招標企業的報價,該地塊拍賣起始價就由標書規定的46億元調整為51億元。10點拍賣正式開始時,起拍價已上漲到66.5億元。
在接下來將近一個小時的競拍過程中,戰況十分火爆。而原本對該地塊有相當大期待的長沙世紀金源在價格上漲到70億元時放棄了。整個過程圍繞著北辰、城開聯合體與北京金融街之間展開。『北辰顯然志在必得,好幾次都是對手剛剛舉牌他們就叫出了新報價。』一位親歷現場的記者表示。
最終,北辰、城開聯合體以92億元奪得勝利,溢出掛牌起始價約45.62億元,接近翻番。
『地王』的懮慮
然而,伴隨『地王』的誕生,驚訝、質疑、擔懮也尾隨而至。不得不說,這讓長沙首度在中國地產史上落下意味難明的一筆。
『在北辰拍地的當天,新河三角洲周邊的樓盤便開始進入了上漲通道。』當地媒體對『地王』所帶來的影響如此表述。該地塊的樓面地價約為3400元/平方米,而同期該地區的項目均價也不過纔3000元/平方米左右,當時中心區最高檔樓盤均價也未超過5500元/平方米。以拿地前和拿地後一周的價格來看,最高的每平方米漲了800元。
是年底,新河三角洲周邊樓盤湘江北尚、君悅香邸以及天健·芙蓉盛世,新推價格均已超過5000元/平方米。北辰將來的項目要賣到多少錢,長沙百姓能否承受得起,該區域能否成為城市未來的CBD,這些都成為懸在長沙房地產界上空揮之不去的疑惑。
『北辰交到60個億的時候都不想做了。』一位長沙業內人士透露說,可能是對於該地塊的具體困難估計不足。據悉,這一區域原有造紙廠、化工廠、電鍍廠、石油庫等對城市污染較重的企業,屬於典型的三類工業區。
隨即當地政府一直很積極地斡旋和推動,成立新河建設指揮部,加緊周邊的市政建設。此外,在長沙市重大投資項目『綠色通道』正式開通運行時,北辰新河三角洲投資項目領到了該市第一號『綠色通道卡』。
對於這樣的坊間傳聞,北辰長沙的相關負責人以『怎麼可能呢?你從哪裡聽來的?』答復。他還表示該項目年內會開工。據悉,簽下出讓合同2個月後,北辰方面即成立了長沙公司。而在中國湖南企業網站上,可以看到北辰長沙公司1月份發布的招聘規劃設計部經理啟事。
我們看到,在北辰2007年度報告中,關於長沙項目描述的字眼為『全力推進』。報告也指出,該項目面臨的防洪堤壩與自然地坪之間的高差和地基問題如何解決,以及多業態、多物業如何規劃布局等課題,使該項目也有著其他項目所不具有的復雜程度。
『地王』戰略猜想
『其實,很多開發商去年高價拿了地之後都後悔了。』長沙思達房地產顧問有限公司總經理陳樂吾指出,他們事先沒有仔細考慮市場,做定位,只一心想要到長沙這塊價格窪地來掘金。結果地價過高,如果按照現在的市場情況做,完全有可能賠錢。
陳樂吾則指出,目前開發商一般采取兩個辦法,一是推遲項目入市時間,等待長沙房價繼續上漲;另外就是改變規劃增加商業面積,賣出高價。可以說,這個城市非中心區的地塊居然能賣出一個天價,大約已經超出了所有人心理最大預期的數倍。
據了解,2006年長沙市住宅銷售面積625.47萬平方米,2007年銷售894萬平方米,假如未來銷售仍有增長空間,假如北辰項目住宅有200萬平方米,即使每年銷售35萬平方米,也只佔市場4.5%左右的份額,難度也不小。
並且如果以毛地價3400元/平方米推算,住宅起碼賣到8000元/平方米以上、商業賣到每平方米萬元以上,方能獲得成功。但該區域未來幾年的房價是否能夠上行到這一位置仍不得而知。而目前該區域的商業不是很發達,但該項目的體量卻又很大,如何支橕、經營等都是問題。
按照陳樂吾的分析,北辰只有以住宅微利切入市場,而把重頭戲放在商業項目上纔有可能獲得較大利潤。根據年度報告,公司今年將在已開展的前期工作的基礎上,繼續完成總體規劃方案的報審工作。
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