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『國家規定了首次購房並且是90平方米以下的小戶型,就可以享受首付兩成的房貸,可為什麼這個樓盤沒有執行這個政策?』讀者馬小姐近日向本報反映,她准備以首付兩成的房貸購買朝陽區某小戶型公寓,自己此前既無房貸經歷也沒有不良信用記錄,完全符合享受兩成首付的標准。但到了售樓處,開發商表示購買該樓盤首付的最低標准是四成,使得馬小姐無法買到她想要的房子。為此她有些想不通:國家政策裡寫了可以兩成,開發商提高到四成,這是不是違規呢?
●提高首付
銀行和開發商不違規
馬小姐提出的問題其實命中了大家相對忽視的一個現象。很長時間以來,房產市場上的供需雙方都已經習慣於將『首付三成』作為房貸申請的最低標准,而多數市場分析和購房援助資料也主要以三成首付作為計算基准。但事實上,雖然2006年國家一系列宏觀調控政策已經將房貸首付的標准提高到三成,但依然規定,對於購買套型面積90平方米以下並且是首次購房的消費者,仍可享受最高八成、首付兩成的貸款。而這一規定在去年央行發布的《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(即『359號文』)中也得到了重申。
實際上,馬小姐遇到的這種情況在目前的市場中並不少見,有不少開發商已經明確要求購房者無論購買多大面積的戶型,首付都至少要在三成以上,甚至更高的會達到四成、五成首付。與此同時,據了解,在南京等城市,有些銀行也已全面叫停了兩成首付的房貸,把三成首付作為了購房人獲取貸款的統一門檻。
對此,一位不願透露姓名的某商業銀行個貸經理向記者表示,央行屢次關於房貸首付比例的申明,其實都是規定首付『不得低於』某個標准,即劃定一個下限,其目的在於控制金融風險,以防止此前曾在一些城市出現的『超低首付』再次發生。而在此基礎上,各地區的商業銀行可以根據自身實際情況再對首付比例自行加以調整。換句話說,央行的政策只是『看緊』下限,而對上限並沒有特別要求,因此,『提高房貸首付比例並不算違規』。
這位個貸經理告訴記者,在他最近所接觸的一些樓盤中,確實有一部分開發商有提高首付比例的需求,其目的自然在於加快資金回流的速度。對此他指出,無論是央行還是其他金融或者房地產主管部門,從來沒有出臺過要求發展商必須執行某一首付標准的命令,因此他們可以根據自身經營情況來限定首付門檻,這種做法也不涉及對房貸政策禁區的觸碰。
●『兩成首付』
在一手房中並未絕跡
盡管如此,對於購買90平方米以下戶型首次置業者來說,想申請兩成首付的房貸並沒有想象中的那麼困難。記者采訪的如美利山、大西洋新城等近期開盤的有小戶型產品的項目都明確表示可以申請兩成首付的房貸,並且把握比較大;裡外裡公寓表示『原則上可以申請,但由於近期銀行審批比較嚴格,對貸款人的信用資質要求較高,因此有一定難度』;另外,東亞上北中心購房的貸款首付比例需要在五成以上,禧福匯則要求三成以上。
與此同時,記者從幾家商業銀行的個貸中心得到的反饋也基本統一。工商銀行個貸中心的工作人員告訴記者,目前兩成首付還是可以辦,並非特別困難,但相比以往,如此高額度的貸款所需要的申批時間可能會更長一些。招商銀行則表示,各銀行普遍處於個貸緊縮當中,因此今年額度高達房屋總價八成的貸款確實比去年釋放的要少得多。除此之外,建設銀行、深圳發展銀行也都表示,北京目前尚沒有叫停兩成首付房貸的跡象,因此原則上也還接受該額度貸款的申請。
銀行界人士指出,各銀行會在政策允許的范圍內,根據自己的現有放貸狀況、經營業績指標,隨時調整自己的貸款政策和審批尺度,所以同一份貸款申請在不同銀行可能會有不同結果,甚至在同一家銀行的不同時間也會存在變數。因此,如果不是開發商要求的提高首付,購房者在申請高額房貸時可以多換幾家銀行進行申請,獲得通過的概率也會更高一些。
●二手房交易
很難獲得兩成首付
相比一手房,購買二手房時雖然也有著90平方米以下戶型初次購房者最高可申請比例最高達到房價八成貸款的政策,但就實際操作來說則要困難許多,而這中間,除去個貸緊縮的原因之外,銀行對於二手房交易的評估制度也佔了重要因素。來自築家地產的分析人士向記者解釋道,每套二手房在申請貸款時,都會由銀行指定的估價機構對所交易的房產進行評估,而銀行則會根據以評估得出估價為標准來放貸。『一般而言,評估價格都會比二手房實際成交價低出一成左右,也就是說,假設一套小戶型的市場成交價為50萬元,那麼其估價可能只有45萬元左右,而銀行也以45萬元的估價計算比例。』這樣一來,即使銀行可以通過八成首付的貸款,最終也只是45萬元的八成,即36萬元,購房者首付的14萬元其實也已接近全部房款的三成。
該分析人士還告訴記者,與市場價格的計算方式不同,這類機構在評估一套房產時,對地段因素考慮的不多,更多是從房屋新舊、裝修程度和小區環境來考量房源價格。因此,即使擁有再優越的地段,一些建築年代較早的樓房也難以獲得較高的估價,這使得很多建築年代在2000年以前的二手房吃虧不少,評估價格與實際成交價之間的差距被進一步拉開。換言之,房齡越老的二手房獲得高比例房貸的可能性也就越小,『首付兩成』也會為此大大縮水,對購房者也就沒有太大實際意義了。
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