受諸多因素的影響,恆大地產在上月下旬不得不宣布中止香港上市計劃。許家印由此成為2008年房地產資本市場的『悲情第一人』。
其實早在2006年10月,就有媒體曾報道了恆大旗下公司連續幾年欠下巨額稅款,當時所欠稅額高達2800萬元,據說這也導致該公司落選當年9月的『廣州市優秀民營企業』。與此同時,資本市場上的恆大也是節節敗退。2002年8月,許家印以5442.38萬元買下的『瓊能源』殼資源,後易名恆大地產。至2006年8月,以7889萬元價格套現出手,恆大當時資金鏈之緊張可見一斑。
但就是在這種情況下,恆大突然間實現了『逆轉勝』。從2006年11月開始,至2007年9月,恆大陸續與德意志銀行、美林、淡馬錫、瑞信等投行簽訂協議,投行們或認購恆大的可換股優先股,或向其提供巨額的抵押貸款。恆大於是開始大舉買地。恆大的招股書顯示,截至2007年底,恆大的土地儲備為4580萬平方米。
但問題也隨之而來。恆大的資質、過去不尷不尬的運作等,機構投資者們不可能不洞悉,為什麼還敢慷慨解囊、大膽放貸?
為什麼他們選定的房企恰好是恆大,而不是找一些優質房企比如萬科合做一些項目?答案很明了,萬科一是不缺錢,二是即使有合作可能,萬科也不會在利益方面作多少讓步。許家印則不同,他一上來就是大手筆———出讓約33%的股權,加上相關抵押,這等於是直接給投行送錢。投行們何樂而不為?
同時,根據恆大的招股書,機構投資者與恆大簽訂的協議非常苛刻,或者說,恆大給機構投資者承諾的回報率很可觀:如果在2008年6月6日前上市,回報不少於40%;如果在2008年12月6日前上市,回報率不少於50%;如果在2009年6月6日前上市,回報率不少於60%;如果在2009年12月6日前上市,則回報率不少於70%。而恆大如若無法完成上市,恆大將以現行市盈率回購相關機構投資者的股份。
如果投行僅僅是『快進快出』,那麼在3月20日恆大宣布上市計劃擱淺後,就會設法自救,而不是越陷越深。事實上,他們或視此為新的契機,更進一步滲入恆大。據報道,恆大將可能以增發方式私募資金。這一新動向值得玩味:不排除機構投資者在權衡後決定繼續為恆大輸血,以博將來完成上市。但據恆大的招股書,恆大上市時間越晚,投行們得到的回報率越高,而恆大抵押的土地等資產均屬優質資產;且通過私募增發新股,機構投資者佔恆大地產股權的比重會進一步增大。
幾年前國美並購永樂時,投行大摩就扮演了『天使魔鬼組合體』的角色:不斷調高永樂評級推動其股價上昇的是大摩,但解禁期一到馬上減持,並且一面調低永樂評級一面增持國美並調高其評級的,也是大摩;大摩看著永樂難以達到與自已簽訂的對賭協議(所謂『對賭協議』,就是只賺不賠的『大餡餅』)時,更是展開系列環環相扣的資本運作,來了一把『破壞性開采』,結果賺了個盆滿缽滿。
現在的恆大,是不是有點像當年的永樂呢?