高端住宅：強市看宣傳 弱市看品質　

    在經歷了2007年的火熱之後，2008年的高端住宅市場從春節前後開始出現嚴重的觀望情緒，這與宏觀政策和股票市場低迷都有很大關系。

　　根據預測，2008年高檔住宅物業供應量依舊處於較高水平，預計將有999套服務式公寓入市，同比增長20.7%；甲級公寓預計增加4661套，同比增長140%。這將進一步增加高檔住宅的市場壓力。

　　想要在市場低迷時順利完成銷售，延續過去兩年強市時的策略是遠遠不夠的，開發商需要進行改變，拿出新的營銷手段。

　　首先必須明白，高檔住宅的購買者不是第一次置業，他們很少根據本身需求去選擇產品，而是站在投資的角度去購買。這樣的投資者因為要控制風險，因此很容易受市場氛圍影響。

　　要想在低迷的市場中吸引購房者，最有效的辦法就是降低投資者的資金承受壓力和風險，降價銷售是最為直接有效有辦法，只要稍微將價格調整到合理位置，以相當的速度出貨即可。

　　但這一手段並不是任何項目都適用，尤其是從目前市場來看，打折促銷已經非常普遍，一味地降價只能加速市場的低迷，進而引發高端住宅整體售價的下滑，這對開發商的發展十分不利。

　　分擔購房者投資風險還有其他靈活方式，比如開發商提供擔保貸款，或是帶租約銷售都能使項目更具投資價值。

　　針對今年的市場，一旦第二季度沒有出現回暖和反彈，就意味著這種低迷的情況很可能持續較長時間，開發商要做好長期應對的准備。

　　在過去的2007年，開發商多是用強大的宣傳手段營造銷售氣氛，借助奧運的眼球經濟提高銷售，這在市場繁榮時的確效果顯著。

　　但如今市場轉冷，想要真正增加項目的競爭力，提高產品的本身的性價比是最根本的途徑。這就需要開發商在產品品質上下功夫，比如在售價不變的情況下，提高住宅的舒適度，加強對社區環境的改善以及選擇更好的精裝修材料。

　　2008年高檔住宅的競爭很可能將是一場產品戰。

　　按照之前幾個奧運城市在奧運會結束後都出現的房價短期下滑來看，8月的北京奧運會必將是一個心理關口。但可以預見的是，奧運會後半年左右，從旅游經濟到外資引進還會呈現增長態勢。再加上中國經濟處於上昇期，高收入人群不斷增加，高檔住宅的需求量也會是有增無減。從長遠來看，這一市場前景仍被看好。