一二線核心城市商品房和商品住宅每周成交量回暖。環比繼續增加,同比總體好於前兩周。其中天津、深圳、上海超過去年同期,杭州、珠海、重慶相對較好,佔去年同期70%-80%,蘇州、北京分別佔去年同期64%、61%,廣州、惠州、武漢不足去年同期一半。
長三角重點城市:上海商品房、住宅成交面積明顯放量,一手商品住宅價格堅挺,略顯供不應求;杭州一手商品房成交量下降,價格維持高位;蘇州一手商品房成交量環比上昇,同比下降,價格上漲。
珠三角重點城市:深圳一手商品房成交持續、明顯放量,價格震蕩向下,一手商品房可售面積有所下降;廣州一手住宅成交量下降,房價跌速放緩,供求關系失衡;惠州一手商品房、住宅成交大幅萎縮;珠海市場一手商品房成交面積持續下降,價格觸底反彈。
環渤海重點城市:北京一手房成交面積環比增速放緩,近期房價上漲,一手住宅可售房源處於下降通道,近期有回昇;天津一手商品房成交活躍,周成交量連續六周超過去年同期,房價保持小幅上揚。
其他重點城市:重慶一手商品房成交面積下滑,價格表現平穩;武漢一手商品房成交縮量,價格穩中趨降。
土地成交情況:08年1月來重點城市土地成交量都在增加,地價07年四季度以來下降後趨於穩定。07年住宅用地成交佔所有成交土地的比例天津和廣州最高(71%和70%);北京次之(58%);上海和深圳最低(40%和37%)。
代表性樓盤有上海、北京、杭州、天津和重慶等地的新開樓盤。
行業投資評級維持增持,建議逢低擇機買入,標配行業。
目前香港H股地產股08年動態PE普遍在10-15倍之間,RNAV折價15%左右。目前A股一二線主流發類地產公司08年平均動態PE為21倍,RNAV平均基本平價。出租類地產公司08年動態PE為28倍,RNAV折價11%。
從行業景氣和集中化的演變趨勢、公司成長性看,A股市場行業估值基准可以給予一線地產08年25倍PE,二線地產22倍PE。
建議積極關注一線全國性龍頭和二線區域性龍頭,包括一線萬科類、一線非萬科類、業績高增長確定的二線股、商業地產。以萬科A、中糧地產、華僑城A;華發股份、北京城建;冠城大通、香江控股和張江高科等為代表。
1.一二線核心城市成交量環比上昇,同比有所好轉
基本結論:3月17日---3月30日兩周,一二線核心城市成交量環比上昇,上海、深圳和天津同比上昇,其他城市同比下降。其中杭州、珠海、重慶相對較好,佔去年同期70%-80%,蘇州、北京分別佔去年同期64%、61%,廣州、惠州、武漢不足去年同期一半。(表1)。
1.1.長三角——上海、杭州、蘇州
1.1.1.上海:一手商品房、住宅成交面積環比和同比雙昇近期上海一手商品房和住宅每周成交量環比和同比雙昇(圖1,圖2)。08年配套房和動遷房成交量非常大,約佔全部住宅成交的47%左右,而07年這一比例只有20%左右,配套房和動遷房並不反應市場的真實需求(圖3)。今年初以來一手商品房市場整體上略顯供不應求(圖4)。上海一手商品住宅價格堅挺,自07年下半年起基本維持在11000元以上(圖5)。我們對上海樓市未來較為看好,原因在於:因房價經歷過調整、2007年房價漲幅整體偏快但尚未過快、消費需求基礎較堅實,但也需考慮土地供給和保障住宅開發計劃和進度。
1.1.2.杭州:一手商品房成交量有所下降,價格維持高位
近期杭州商品房成交有所下降(圖6)。一手商品房價格表現堅挺,近兩周維持在14000-15000元之間(圖7)。因土地和產品稀缺,我們預計杭州中心城區將持續高位並有望繼續上漲;外圍錢江新城、餘杭等區域開發加快,供給將放量。今年杭州計劃開工280萬平米保障住宅。
1.1.3.蘇州:一手商品房成交量環比上昇,同比下降,價格持續上漲
近期蘇州商品房成交面積環比上昇,同比下降(表8)。房價自2月中旬起持續昇高,維持在6000元以上(圖9)。因房價歷史漲幅穩健、真實需求比重較高和民間經濟活躍,對蘇州市場較為看好。
1.2.珠三角——深圳、廣州、惠州、珠海
1.2.1.深圳:一手商品房成交恢復到去年同期水平,價格震蕩向下3月一手商品房每周成交量較1、2月的慘淡有回暖,且近兩周已超過去年同期(圖10)。因不斷出現價格促銷,07年10月起房價波動較大,最近兩個月價格震蕩向下(圖11)。近期一手商品房可售面積有所下降,反映出賣方再度觀望和惜售(圖12)。深圳樓市調整期可能再持續半年左右時間,但因新房稀缺,關內房價很難下跌,關外房價可能繼續調整。深圳今年保障住房供地面積佔住宅供地面積的38%,計劃開工保障住房228萬平米。
1.2.2.廣州:一手住宅成交量繼續清淡,房價跌速放緩
廣州一手住宅成交量自07年6月起持續下降,最近5個月連續處於平均線以下,住宅價格自07年10月開始下降(圖13)。今年來,因價格調整,很多地產商捂盤待售導致供求比例失衡(圖14)。持續調整後廣州樓市可能平穩,有必要關注雙限房項目對房價和成交量的影響,以及政府有關後續供地和開發計劃。
1.2.3.惠州:一手商品房、住宅成交大幅萎縮,供求波動大
惠州一手商品房、住宅較去年同期萎縮嚴重,只有去年同期的30%左右(圖15、圖16),供求比波動非常大(圖17),反映出惠州市場觀望很濃厚。惠州房價前期漲幅過快,自住性消費對房價的消化需要時間,但惠州基礎設施和產業在昇級,深圳產業和商居氣氛向惠州梯次轉移,預計短期繼續調整,長期可耐心等待。
1.2.4.珠海:一手商品房成交面積持續下降,價格觸底反彈
珠海一手商品房成交量自07年10月起連續下降,08年1、2月成交面積只相當於去年同期的71%,商品房價格在07年底達到最低點後開始反彈(圖18)。珠海樓市房價歷史漲幅穩健,但投資需求佔比較高,容易受政策影響;但積極因素在於基礎設施和產業在完善,距香港、澳門較近。
1.3.環渤海——北京、天津
1.3.1.北京:一手房成交面積環比增速放緩,近期房價在漲北京市場成交量2月中旬以來增長勢頭放緩(圖19和圖20),自07年8月以來房價總體表現平穩,08年2月底以來房價出現快速上漲(圖21)。07年以來一手住宅可售房源處於下降通道,近期有回昇(圖22)。北京住宅推遲開盤量比較大,這將考驗對二季度、甚至奧運會後的樓市行情。北京今年保障住房供地面積佔住宅的29%,計劃開工面積1150萬平米,佔全部住宅42%。
1.3.2.天津:一手商品房成交活躍,房價近期止跌
今年來天津一手商品房成交活躍,周成交量連續六周超過去年同期(圖23)。在房價瘋狂的07年,天津房價表現較為理智(圖24)。預計天津樓市有望保持景氣,但土地和商品房供給量一直較大,房價較大幅度的漲跌都將很難看到。
1.4.二線核心城市——重慶、武漢
1.4.1.重慶:一手商品房成交面積下滑,價格表現平穩重慶和天津樓市情景比較相似!今年來重慶一手商品房市場活躍,但近期成交面積持續下滑(圖25)。在房價瘋狂的2007年,重慶房價受綜合配套改革實驗區的刺激,房價基本維持在3000到4000元之間,近期房價出現小幅上漲(圖26)。預計重慶樓市有望保持景氣,但土地和商品房供給量一直較大,房價較大幅度的漲跌都很難看到。
1.4.2. 武漢:一手商品房成交縮量,房價穩中趨降
今年來武漢一手商品房成交面積下降明顯,不足去年同期的50%(圖27)。一手商品房價格在07年二季度一度消滅了5000元以下的房價,但在07年10月達到高點後回落,目前在4000元以上(圖28)。武漢市場成交量是否回暖還需觀察。
2.各主要城市土地供給量都有增加
2.1.長三角——上海土地供應面積增加明顯
上海土地成交面積自07年8月起持續增多(圖29),07年住宅用地成交面積845萬平米,佔所有成交土地的40%。07年住宅用地樓面地價月平均3000-7000元(圖30),08年1-3月上海新供應土地面積335萬平米,去年同期無土地供給(圖31)。
2.2.珠三角——深圳、廣州
2.2.1.深圳:近期土地成交量總體平穩,住宅用地成交少
深圳07年成交住宅用地面積97萬平米,佔所有成交土地的37%。08年1、2月土地成交量與07年11、12月基本持平(圖32),1、2月住宅成交5.31萬平米,只佔所有成交土地面積的21%。06年住宅樓面地價月平均值基本維持在6000元/平米左右,07年6月只成交了一塊住宅用地,樓面地價10375元/平米,導致當月住宅樓面地價偏高(圖33)
2.2.2.廣州:土地成交面積增多,價格波動大
廣州07年全年住宅用地成交面積大約佔土地供給的70%,08年1、2月土地成交面積較去年同期放量,其中成交的住宅用地面積71萬平米左右(圖34)。住宅用地樓面地價因所處區域不同差別很大(圖35),07年2月平均住宅樓面地價69000元,主要因為當月唯一成交的兩塊地都位於中心城區,並且為住宅和商業用地,樓面地價分別高達53000、78600元/平米。
2.3.環渤海——北京、天津
2.3.1.北京:土地成交面積增多,住宅用地價格有所上漲
北京07年成交的住宅用地面積佔所有土地面積的58%,08年1、2月土地成交量大大高於去年同期(圖36),其中1、2月住宅用地成交面積333萬平米,是去年同期的2.75倍,同時住宅價格也出現一定幅度上漲(圖37)。
2.3.2.天津:土地成交面積增多,住宅用地價格有所上漲
天津土地成交面積自07年10月起明顯放大,07年全年住宅用地成交面積1333萬平米,佔所有成交土地的71%(圖38),08年1、2月住宅用地成交面積407萬平米,是去年同期的2.96倍,住宅用地因所處區域不同,價格波動很大,月平均值基本在1500-3000元之間(圖39)。
3.代表性樓盤銷售進度
通過地方政府官方網站、搜房網等專業網站和摸底調研,我們在一二線核心城市中選取了一些代表性樓盤,統計了他們的銷售進度,供投資者參考。銷售率數據可能和實際有出入,但我們會在多方比較的基礎上追求真實,至少保證大方向不會出錯。
4.行業投資評級和估值動態
行業投資評級:維持增持,建議逢低戰略性建倉龍頭品種
樓市成交量回暖和房貸政策是否放松決定地產股未來投資機會的大小。3月下旬左右一二線核心城市一手商品房或商品住宅成交面積均出現環比回暖,同比出現不同程度的回暖,部分城市開始正增長;近期商業銀行開始落實07年12月央行和銀監會文件,對低於當地人均居住面積家庭的第二套房實行第一套房貸政策,表明開始扶持改善型需求,意味著自主性需求將支橕未來樓市;人民幣持續昇值,因此我們維持上次(3月31日行業更新報告《地產股:光明初現》)增持評級。
因政策調控和市場調控壓力增加,土地、資金等資源越來越向強勢大中型企業集中,行業集中化趨勢加快,一線全國性和二線區域性行業龍頭成長性將更好。
估值動態
目前香港H股地產股08年動態PE普遍在10-15倍之間,RNAV折價15%左右。
目前A股一二線主流發類地產公司08年平均動態PE為21倍,RNAV平均基本平價。出租類地產公司08年動態PE為28倍,RNAV折價11%。從行業景氣和集中化的演變趨勢、公司成長性看,A股市場行業估值基准可以給予一線地產08年25倍PE,二線地產22倍PE。
關注一線全國性和二線區域性龍頭
延續《在黑夜中尋找光明》一文中的思想,建議如下:
(1)一線萬科類公司:包括萬科A、保利地產、金地集團、招商地產、新湖中寶等,他們對樓市成交量回暖和房價上漲最敏感,也受益最充分,當行業表現逐漸好轉,建議逐漸加強戰略性建倉,提高關注度。即使在樓市調整時期,也可以逢低擇機參與,保持適度配置。(2)一線非萬科類公司:以央企中的華僑城A、中糧地產,地方國企中的天鴻寶業、上實發展。他們的銷售收入、現金流和業績對銷售速度沒有萬科類公司那麼強的依賴性;由於地價成本低、項目盈利能力強,當樓市調整時,降價促銷壓力小,但降價走貨的餘地大;可依靠成本優勢和盈利能力彌補存貨周轉慢的不足,建議關注。(3)業績高增長確定的二線龍頭:為項目區域具有一定多元化、未來業績增長明確和RNAV具有安全邊際的中等開發商,以華發股份、深長城、深振業;原水股份、中華企業;北京城建;名流置業、冠城大通、香江控股等為代表。(4)商業地產推薦張江高科、金融街,謹慎推薦浦東金橋。