『兩個定金』作用大不同
定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題,主要原因是上下家沒能充分理解『定金』的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的,在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在上下家對中介進行委托的過程中,用來擔保上下家在約定的時間內,按照約定的條件,到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同,要承擔定金被上家沒收的風險,如上家反悔不簽《房地產買賣合同》,要承擔雙倍返還定金的責任。
第二個定金出現在《房地產買賣合同》中,用來保證買賣合同簽訂後,上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況,違約方要承擔相應責任。
當然,上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》,在合同中也可以約定定金條款,用來保證簽訂合同後,雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。
『故意超貸』風險大
貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環節。銀行批准按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素,但最主要的還是申請人的還款能力。按照規定,銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲,於是出現一種不規范的操作:上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同,價格低的一份是真實的,價格高的一份是虛假的,用於下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款,這種做法叫做『超貸』。
從法律上說,這樣的合同因『惡意串通、損害銀行的利益』而無效。若銀行在審查時有證據表明貸款申請人(下家)『故意超貸』,則會拒絕下家的貸款申請。從交易過程看,上家往往需要在未拿到任何房款的情況下先出具一張首付款的收條,並辦理房屋過戶手續,風險非常高。下家除了面臨銀行不予貸款的風險外,還要支付虛假報高房價部分的契稅等額外支出,及上家不予退還虛假報高房款的風險。
因此,為保證交易安全順利進行,上下家應嚴格按照規定申請按揭貸款,避免通過上述違規手段獲取貸款。
下家須實地查看上家房屋有無出租
如果二手房出售前已經有房客承租,那麼在租期內,在同等條件下,房客享有優先購買權。上家應該在出售房屋三個月前告知房客房屋即將出售的情況,並告知房價等出售條件,房客最晚應在三個月內盡快決定是否行使優先購買權。如果房客放棄優先購買權,上家在得到房客出具的書面表示後,可將房屋賣給其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情況,而擅自賣給他人,則房客有權向法院主張買賣行為無效。對於下家而言,為避免出現此類問題,應該對房屋進行實地考察,確定是否有房客居住其內,以確保交易的安全性。
三方需明確各自的權責利
上家在委托中介時,應與中介簽訂書面的委托協議。協議中要明確房屋的出售價格,上家應注意區分『淨到手價』、『出售價』及『合同價』,明確房屋的權屬和使用現狀,以及委托權限等。這份委托協議上家應有一份原件。需要注意的是,有些中介采用復寫紙簽訂委托合同,一式幾份,上家在首頁上的簽字會復印到另外幾份上。因此,上家應注意到合同的空白處有可能會被誤視作你授權由中介填寫,需明確自己是否有此意願。
下家通過中介找上家時,應該要求中介出示其與上家之間的房屋掛牌出售委托協議。協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規定。下家與中介簽訂的書面協議,應包括房價、保留期限及定金處理等條款,並蓋有中介公司的印章。下家應至少有一份合同原件。在與中介簽好協議後,實際交付定金前,下家還應確認中介是否經過上家授權可以代收定金。在交付定金時應要求中介出具收據。該收據應有中介經辦人員的簽字,還應加蓋中介公司的印章。
中介以促成上下家交易成功作為收取傭金的前提。因此,中介為防止上下家簽訂居間合同後不願簽訂買賣合同,往往會在居間合同中約定『發生這種情況時,上下家需付違約金給中介公司』,上下家對此應特別注意。
妥善解決簽約後的後續事項
上下家簽好買賣合同後,除了收付房款、辦理過戶外,還有一些後續問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對此,上下家也要妥善處理,避免發生不必要的糾紛。在簽訂《房地產買賣合同》時,上下家應將下家付款方式與上家交房情況結合,以保證各自的權益。比如,雙方可約定合同簽訂後付房款30%,交房時付房款30%,產權過戶時付房款35%,他項過戶(水、電、煤、戶口遷移等)後再付房款的5%。在上述兩者掛鉤的同時,雙方還要明確違約責任,如約定逾期交房或逾期付款,每日付總房價一定比例的違約金;超過多少天時,一方有權選擇解除合同並要求違約方承擔違約責任等。總之,買賣合同的內容越詳細,履行起來的可操作性就越強,也越能促成買賣的順利進行。