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全國樓市的房屋價格近來撲朔迷離,漲跌互現,樓市的表現很難彌補開發商眼下正面臨的資金缺口,房產企業股權融資、IPO融資近期紛紛上演。根據上海聯合產權交易所的信息,3月份以來,已有十餘家房產企業先後掛牌轉讓股權,成交總額高企。與此同時,面臨資金困局,開發商謹慎應對土地出讓,北京近期推遲了新一批20宗土地入市。
開發商頻頻利用股權融資房產開發企業近期頻頻登上上海聯合產權交易所的公告欄,而且大部分待轉讓企業擁有土地項目。根據上海聯合產權交易所的有關信息,從3月中旬以來,有6家房產企業掛牌轉讓部分股權,這些企業持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊,安徽合肥的土地項目等,出讓方有上海強生房地產開發經營公司、寶鋼集團等大型企業。從掛牌情況來看,6家企業的參考總標的金額達到6.3億元人民幣,其中,僅上海穗華一個項目的掛牌價就高達2億元人民幣,大型房地產開發項目正頻繁現身交易市場。
房地產土地企業依然是產權交易的熱門項目,掛牌項目一現身就得到業內的普遍關注。上海聯合產權交易所最新公布的數據顯示,今年3月份的第一周,房地產企業產權轉讓共成交9宗,成交金額達到3.15億元。較此前一周,成交金額增長了約18%。
開發商『地多錢少』難開工房產開發商頻繁股權融資的背後是越來越緊張的資金鏈。實際上,國內幾乎所有的房地產開發企業都面臨不同程度的資金缺口。根據房產公司公布的業績,截至去年底,恆大的現金及現金等值物只有11.53億元;而碧桂園的現金只有約10.13億港元;富力稍好,現金近23億港元。而目前,恆大的土地儲備接近5000萬平方米,碧桂園的土地儲備總量達到4000萬平方米,開發商所持有的現金可能僅夠開發其中十分之一的項目。
開發商眼下的資金困局,與宏觀調控收緊銀行信貸密切相關,換句話說,以前他們缺的是土地使用權,現在急的是開發這些地的資金。據業內人士透露,銀行信貸正是開發商用小資金撬動大項目的重要支點。以往,開發商利用信托公司貸款拿到土地後,一般可以順利拿齊『四證』,通過信托貸款滿足了30%自有資金的條件後,開發商開始向銀行申請貸款,獲得銀行貸款後,開發商首先歸還高利息的信托貸款。通過這一『短期過橋貸款』,開發商只用少量資金就套取了銀行的高額貸款。房產項目施工開始後,建設工程所用資金大部分由承建單位墊付。隨後,開發商的工作就是利用銷售快速回籠資金,用於歸還銀行貸款和給付工程款。
一方面銀行融資門檻提高,另一方面,土地使用證取得與土地出讓金全額支付掛鉤,兩個新政策掐斷了開發商『小資金撬動大項目』的支點。
實際上,國內房產市場正處於『地多錢少』的窘境,開發商不得不觀望土地出讓。萬科一內部人士向記者表示,萬科近期謹慎參與土地招標,希望能夠在合適的時候進行土地儲備。與此同時,政府的土地出讓計劃也有放緩的勢頭。
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