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投資住宅物業的目的不外四種:一是尋求理想的回報。投資住宅物業一般均能獲得8%-10%的收益;二是出於保值的考慮。住宅物業因為土地的特性對市場波動有一定的抗跌力,能夠起到很好的保值效果;三是追求資產的昇值。城市土地具有不可再生性,這就使某些地段的物業變得珍貴和罕有,投資這類物業,就能使資產昇值;四是控制風險。住宅物業功能獨特,市場變化緩慢,容易把握,投資者能較好地控制風險。可以說,投資住宅雖然收益較為平緩,但初期投入不太大,風險也相對較小,是三種房產投資中最為穩妥的一種。
投資商鋪:一鋪養三代俗語說『一鋪養三代』,目前投資商鋪的人群大致分為四種:購買小量商鋪出租或待其昇值後轉手獲利的小業主;包租客以批發價的租金『吃』進相當數量的商鋪,經過適當的包裝後,再以零售價分租,賺取其中的差價利潤;自營商鋪;投資養老。
與其他投資不同,商鋪具有兩種增值手段。一是轉租,二是自營。一般而言,投資小型商鋪的租金收益,絕對高於把錢存入銀行的利息。同時,商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關系,商鋪價格會隨商業氛圍成熟而向上波動,二手商鋪會因其周邊商業氛圍的培育成熟而價格上昇。俗話說,商鋪越用越昇值,住宅越用越折舊。
但商鋪投資是高投入、高產出、高風險的行為,投資者在決定投資對象之前,幾個方面必須清楚了解:一是了解地段。所處地段的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力;二是了解開發商。開發商的實力、信用度、經驗等,都直接關系到商城能否真正形成;三是掌握市場行情。一個店面值多少錢,是由它的租金水平所決定,要對地段商鋪現在及未來幾年的租金水平有所了解,纔能計算其現在的價格是否合理。
寫字樓投資:眼光決定價值一般來說,投資寫字樓需要關注以下幾個方面的問題:第一是區位。因為房地產的增值主要來源於土地的增值,而城市的主中心區范圍有限,增值的空間更大,是否位於城市未來的CBD區,是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。『第一是地段,第二是地段,第三還是地段』這句投資名言一定要謹記。
第二是檔次。投資寫字樓要瞄准目標客戶群,在投資能力有限的情況下,選擇面積相對較小但能體現檔次的寫字樓風險較小。如交通能否四通八達,停車場的設計是否合理,建築立面及品質、大堂的品位和布置,電梯質量與配置狀況、采光通風是否良好等,均屬考慮范圍。
第三是軟性配套與物業管理。在軟性配套方面,著重看信息化配置和智能化配置,基本分析指標有樓宇自控系統、外部寬帶接入、內部綜合布線、GSM室內覆蓋、網絡系統的配置程度與可變性等。而物業管理則要看物管公司的品牌和社會口碑。
第四是置業門檻和投資回報。置業門檻的高低決定投入的大小,是否能通過銀行按揭購買,只需首付,後續通過『以租養貸』的方式來供樓,讓租用的企業為你供樓,幾年後就可淨享長達幾十年的高額租金回報。因此,購買時要考察寫字樓產權年限和現有入駐率及入駐公司的類別層次。
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