相較於以往瘋漲且堅挺的房價，近期開發商的一些降價『打折』行為，以及樓市的一些異常波動現象，是否意味著房地產市場調整已經開始？

　　這一輪樓市『打折風』中，萬科無疑是『動作』最大的一個。

　　 從珠三角一路刮到長三角，萬科的『打折』，使得本是局部的調整呈現了擴散態勢。盡管北京萬科有關人士一再表示『暫時沒有降價計劃』，但目前三個項目的優惠幅度卻是近幾年罕見的，僅萬科中糧假日風景，一次性付款就可打九三折。

　　消失許久的送車位、贈裝修費等多樣促銷方式也開始粉墨登場。記者調查發現，實行打折或者贈送實物促銷的，多數是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤。『這段是政策敏感期，低開高走保險一些，定高了容易把自己套住。』一樓盤項目銷售負責人向記者表示。北京萬科有關人士告訴記者，項目如何定價主要是依據市場情況，對於萬科這樣項目較多的龍頭企業，資金流快進快出是一個重要原則。『鏈家地產』市場研發中心的調查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。

　　與開發商的一些暗自降價行為相反，樓市成交量持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。『連續多次加息，再加上對第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對於房市的預期，北京樓市會變得有些理性。』中國社會科學院倪鵬飛研究員如是評價。

　　進入2008年，曾經一度頻爭『地王』的開發商們，面對土地供應，普遍顯現出『發蔫』癥狀。

　　規劃總建築面積66萬平方米、被業內認為可能是新『地王』的朝陽區來廣營鄉清河營村1號住宅用地開標，因參加投標的開發商不足3家也在去年底以流標收場。同時,這種現象也在廣州、南京等地上演。『隨著政府打擊開發商囤地的力度越來越大，開發商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢，開發商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標的最大原因。』北京師范大學董藩教授指出，土地價格過高，會嚴重透支未來的房地產價格。

　　與高價地『流拍』形成對比，是取得較多土地的企業對土地的有效利用不足。中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露，『上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%，增幅比2006年同期回落26.4個百分點，佔待開發土地面積比重僅40%。』

　　國土資源部有關負責人向記者表示，國家近期加強對閑置土地加大監管，規定開發商不能分期獲取土地證，防止開發商依靠少量土地『滾雪球囤地』，亦可防范金融風險。

　　『今年中國房地產公司面臨著前所未有的融資艱難期。』SOHO中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類住宅開發商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產品定位如何找准市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。

　　記者在調查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產公司已經不能獲得銀行授信，同時大公司的授信額度也被削減。『去年的金融調控將開發商自有資金提高到了35%，並且嚴格規定項目開發到中後期纔能貸款。今年是國家10年來首次執行貨幣從緊政策，房地產流動資金已經減少了50%，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。』京城一大型房企的總經理向記者訴說。

　　一些開發商反映，房地產業以前貸款充足時，投入的資金會產生好幾倍的乘數效應，一筆貸款可以轉幾個項目。而今，傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門對房地產公司首發上市的嚴格審核，上市或增發融資也相當困難。『金融是房地產的「血脈」，從緊的貨幣政策「卡」住了房地產市場的「咽喉」。』南京網尚房地產公司總經理胡光輝認為，土地價格的降低最終也將傳導到一手房，因為地價下跌會大幅減少成本。

　　『政府針對房地產的本輪調控，表現出國家讓利於民的價值取向。』南京市房管局副局長郭宏定認為，許多城市房地產稅收近年大幅增長，最極端的表現是去年『面粉貴過面包』現象。而從緊的貨幣政策，有利於扭轉地方『以地生財』的稅收格局，可以讓開發商瘋狂追逐土地價格的現象回歸理性。

　　對於當前房地產市場出現的新動向，國務院發展研究中心的專家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由於一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。

　　在樓市異常波動的過程中，政府的力量不能『缺席』。專家認為，政府『抓緊建立住房保障體系』的承諾實實在在，房地產市場已經由以往的『單純市場化改革』轉向市場與保障並行的『雙軌制』，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費者被『強迫』購買高價房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。

　　2008年國務院已明確將『抓緊建立住房保障體系』納入政府工作規劃中。顯然，房地產政策向住房保障傾斜，比爭論房價『拐點』是否到來更有價值，人們更期待一個平穩理性的房地產市場的到來。