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原本是人見人愛,搶著哭著要,轉眼卻變成燙手山芋,真讓人感嘆世事流變!近來由恆大上市推遲引發的爭論,蔓延成對地王們和地主們的反思。做房地產開發,必須要拿地,就像農民想收割,就得買種子一樣簡單,卻演變成扭曲化的悖象和苦澀的結果。
農民種子買多了,大不了還可以食用,而開發商土地儲備多了,意味著要花很多銀子供著。2007年我曾以易居研究院的名義,專門撰寫一個報告呈送行業高層,分析高地價的種種弊端;當2007年11月仁恆高價拿下新江灣城D3地塊時,我也曾發出『瘋了』的驚呼。
2007年,大牌地產商、尤其是上市公司大規模圈地的熱情,基本上可以斷定是空前的,也極有可能是絕後的。這與當時具備的三個因素有關,一是銷售市場繁榮,房價高漲,使企業市場預期良好,自然不憚高價搶地;二是資本市場繁榮(尤其是前三季度),股市發飆,地產股特牛,絕對是上市圈錢的好機會,碧桂園、遠洋地產、SOHO中國皆在香港IPO圈錢百億以上,已上市的公司也通過再融資斬獲頗豐;三是是上市與拿地相互作用,狂拿地是為上市增加籌碼,股票可以借此賣個好價錢,融資之後又有更多錢去拿地,為業績加分。
人有生老病死,經濟有緊縮與擴張,企業亦有生命周期。我一直有個觀點,即使沒有宏觀調控,中國樓市的非理性繁榮亦有落幕的時候,企業的健康發展也不可能老是與行業暴利膩在一起。否則,這肯定不叫市場經濟,即便再加上一個『有中國特色』。很多人老喜歡批評中國經濟制度的種種不是,但事實上,中國經濟以年均增長近10%的高速度跑了30年,這是一個世界經濟史上最大的奇跡——中國人搞經濟並非一塌糊涂,有中國特色的市場經濟極有可能是世界上最成功的經濟模式之一。同樣,我對房地產經濟制度也持樂觀態度,雖然目前因強化住房保障會有較多的行政乾預,但總體上不會本質地傷害市場機制。姜偉新部長曾多次表示過住房制度改革要堅持市場化取向。
扯著有點遠了。接著說土地問題。先說點香港的陳年舊事。房地產業和房地產商最怕的是金融危機,因為房地產業本質上跟金融走得非常近。但在亞洲金融風暴中,在香港樓市大跌50%左右、居民中出現很多負翁的情況下,香港地產巨頭基本上沒傷到筋骨,甚至新鴻基一年就取得了40億的租金,而去年國內租金收益較高的招商地產不過區區3億多。降了擁有大量持有型物業外,香港地產商財務亦非常穩健,負債遠遠低於內地房企70%多的均值;而且,幾乎從1995年開始,很多香港地產商就停止拿地,就怕土地砸在手裡,這也與港府比較謹慎的勾地制度有關。
為什麼近兩年新拿的土地就有這麼大的風險?這跟兩個因素有關。一個是政策因素,握在開發商手中尚未開發的土地,2002-2006五年累計量就達7.7億平方米之巨,許多涉及歷史因素,即使閑置也並不致命。但目前,土地政策緊中更緊,兩年不開發就有被收回的危險,而且土地增值稅等也使持有成本加大,還有不繳完出讓金就拿不到使用證等等。
第二個因素,是去年地價漲得太快,今年回落之後,使去年高價拿地的開發商很不爽。就像房價明顯下跌時,就會有前期高價購房的人要求退房一樣(現在正發生在深圳,2005年也曾出現在上海)。部分地方已經出現開發商寧可丟掉保證金,也不願繼續付土地出讓金的案例。自去年第四季度開始,全國頻頻出現土地流標現象,反映出開發商的心態發生重大變化。
目前手裡握有上千萬平米土地儲備的開發商,仍大有人在。如果其中大部分都未付完出讓金,那麼資金壓力確實非常大。出現第二個順馳的可能也很大,並且,現在土地出讓和監管的嚴厲程度,遠大於順馳在2005年左右的情形。
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