|
||||
隨著環渤海經濟圈被納入國家整體發展戰略布局,作為中國經濟第三極,環渤海地區無疑將進入一個歷史性的高速發展時期。在2008奧運會即將召開及加快開發天津濱海新區的背景下,北京、天津等城市房價在近半年的樓市調整期中一直在高位盤整。而一旦市場回暖,以京、津為代表的環渤海城市的房地產市場仍有上昇空間。
一方面,濱海新區外來投資者的不動產購買需求正處於上昇階段,其開發投資潛力還有很大空間;另一方面,濱海新區土地價格比市區便宜很多,產品價格相對也會具有一定優勢
自天津濱海新區被列為國務院綜合配套改革試驗區後,一系列優惠政策隨之惠及濱海新區,隨之而來的是以科技環保、金融、地產為主的三大產業重心向濱海新區傾斜,眾多國內外知名企業紛紛落戶濱海新區,帶來了更多的人力、物力、財力。
顯而易見的是,在過去兩三年中,很多全國發展的開發商已經發現了濱海新區潛力,紛紛在天津拿地開發,地價、房價應聲而起。
更多的投資者發現,濱海新區賦予天津更高的投資價值,而在天津之內,濱海新區則最具昇值潛力。
政策推動發展2008年3月17日,《天津濱海新區綜合配套改革試驗方案》獲得國務院正式批復,這個被相關政府高層稱為『最具含金量的政策』包括金融改革試驗、土地管理體制、涉外經濟體制改革、農村體制改革、循環經濟試驗等10個方面重點改革試驗內容。
參考20世紀90年代上海浦東新區的成長路徑,可以看到在國家扶持政策的推動下,隨著浦東新區經濟的不斷快速發展,新區土地資源持續昇值。而濱海新區『綜合配套改革試驗總體方案』獲批之後,新區的土地資源將面臨長期增值的歷史機遇。
近日出臺的2009年天津市住宅建設計劃也顯示,天津市住宅建設將要按城市總體規劃的需要,優先支持濱海新區發展。2009年濱海新區安排住宅施工1069萬平方米,佔全市住宅施工總面積的27%,比2008年提高2個百分點。
南開大學經濟學博士劉玉錄認為,隨著國家對濱海新區的政策開放,濱海逐漸成為中國的經濟熱點,很多外地開發商會對擁有政策資源的區域高度關注。這也是近2年濱海新區外地開發商明顯增加的主要原因。
從2007年開始,大量的國內外投資基金開始投向濱海,這其中大部分是投在了房地產及相關產業上。國內知名品牌開發企業開始進入這一區域,萬通地產率先挺進濱海,2005~2006年融科置地、弘澤地產、新加坡吉寶集團開始入駐濱海,隨後萬科、首創曲線進入濱海新區,現在,金地、新世界(行情股吧)、華潤置地等知名品牌開發商正在尋找商機,越來越多的國內外開發企業開始關注這片區域。
這其中,濱海新區市場發展空間較大是吸引開發商眼光的最重要因素之一。天津泰達建設集團有限公司董事長許立凡認為,一方面,濱海新區外來投資者的不動產購買需求正處於上昇階段,其開發投資潛力還有很大空間;另一方面,濱海新區土地價格比市區便宜很多,產品價格相對也會具有一定優勢。
昇值潛力彰顯從濱海新區的區域價值來講,2003年以前塘沽開發區的住宅市場發展緩慢,但隨著區域經濟的不斷發展,各項配套設施的不斷完善,特別是塘沽作為濱海新區的核心區域的定位,區域價值迅速增加,許多外地投資者紛紛到此置業投資,區域住宅市場價格也節節攀昇。
據數據統計,塘沽區住宅價格已從2002年的2000元/平方米,上漲到2006年的5000元/平方米,年均遞增37%,及至2007年,塘沽區的商品房均價已經達到了7500元/平方米。
而2007年,濱海新區住宅市場表現搶眼,呈現出量價齊昇的特點。開發區依托產業優勢,成為了濱海新區高端住宅相對集中的區域,2007年成交價格已經將近8000元/平方米,達到了中心城區的水平,而塘沽區則成為住宅市場的核心區域,成交比重佔整個區域的59%,和城市次核心區域的地位相符合。
以高端項目伴景灣\萬通新城國際為例,兩個項目均是一進入銷售階段即在一至兩個月內完成首期銷售,也就是說,當期推出的供應量在一至兩個月內即被市場全部消化。這兩個項目當時的平均價格已超出了天津市區大部分高端住宅的銷售價格,但仍取得了不俗的市場業績。
高端項目持續熱銷的一個重要原因是外來購買和投資性購買佔到了主力,基本佔總購買量的50%以上。同時,天津濱海新區未來的發展前景為眾多投資者看好,也是濱海樓市一昇再昇的最大支橕。類高端項目水域未來城,也創造了一個月內銷售200餘套的業績,購房人群以塘沽和開發區中端投資購房者為主。
除了投資需求以外,自住需求也將大幅度上昇。根據2005年11月份的人口普查數據,塘沽和開發區常住人口為70.9萬,包括塘漢大三區實際常住人口為132.82萬。濱海新區『十一五』規劃預計,2010年和2020年濱海新區人口規模將增加為180萬人和300萬人。亦即到2010年,人口淨增約50萬,到2020年人口淨增約170萬。人口的增長將直接刺激市場需求。
盡管有種種利好因素存在,仍有專家認為,目前濱海新區房地產價格與供應量已有超過經濟發展、市政建設以及人口導入所能支持正常范圍的趨勢。地產市場的火爆在一定程度上依靠投資來支橕,已出現一定泡沫風險。同時,由於區域發展是一個長期的過程,其中難免出現波動,投資、投機者在市場博弈中的反應難以預料,其連鎖反應可能為濱海新區地產市場未來發展增添變數。
濱海新區商品房市場交易情況資料來源:縱橫地產
月份 成交套數 成交面積平均價格
08年1月份 809 88098.3 6106
08年2月份 424 45967.1 6229
增幅 -48% -48% 2%
推薦理由:
隨著國家對濱海新區開發力度的加大,濱海新區本身的價值也越來越多地得到人們的認可,而選擇在這個區域進行地產投資的人也越來越多,濱海新區將成長為未來經濟增長的第四極,迎來房地產強勁增長期。
機構視點:近年來塘沽地區住宅價格上漲較快,但由於目前塘沽區的房地產開發仍處於起步階段,大規模的房地產投資剛剛展開,相對少的供應量和旺盛的需求形成了目前濱海新區整體市場向好的大勢。(天津中原房地產經紀公司)
房價走勢:2006~2007年該板塊累計漲幅超過100%。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||