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二套房貸政策在銀行執行層面的松緊問題成了近期的一個熱點。其中,二套房貸政策是不是要松動;人均住房面積平均水平指標暫時缺失的城市如何執行二套房貸政策成為關注的焦點。
從央行、銀監會去年聯合發布『關於加強商業性房地產信貸管理的通知』及其補充通知以來,購買二套房貸款首付比例和利率水平的提高直接導致了商品住房銷售速度的減緩和銷售規模的下滑,全國樓市銷售至今尚未回暖。對借款人以家庭為單位來認定房貸次數的明確要求又進一步堵住了政策執行被打折扣的空間,但考慮到居民改善住房條件的需求,補充通知又規定『對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。這類借款人須還清前期貸款,還須提供當地房地產行政主管部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。』其中,當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為准。
正是這條試圖在抑制炒房和滿足『昇級自住』需求之間尋求平衡的規定引發了近期的爭論。北京某房地產中介公司稱,某國有商業銀行的二套房貸認定標准是,即使前期住房貸款沒有還清,只要首套住房人均面積為26.6平方米以下,購房人在該行申請第二套房貸款時都可享受利率優惠。但該國有銀行隨後否認了這是針對二套房貸政策的調整。上海銀監局的調查則顯示,目前暫未發現商業銀行存在放松第二套房貸款政策現象。
實際上,由於部分城市人均住房平均水平這一指導性標准沒有公布,二套房貸政策在這些城市的執行也就因銀行而異了。有的銀行選擇從嚴執行,即使前期房貸已經還清或者賣掉首套住房來申請貸款買房的仍按二套房貸政策執行;有的則采取了與之相反的措施。鑒於房貸業務競爭的日趨激烈,在政策執行中,更多的銀行在政策許可范圍內選擇了偏向『松』的一面。
因此,明確相關標准應成為相關主管部門的當務之急。一方面,統計部門應當盡快發布當地人均住房面積平均水平;另一方面,房屋管理部門應當為居民開具家庭住房總面積提供便利,主要包括完善房屋登記信息系統,實現信息數據的聯網和跨地區、跨部門查詢。此外,應對不符合二套房貸政策的部分銀行規定進行清理,加強政策執行監督。
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