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『不是說房價在降嗎,怎麼也沒看到實惠?』『機構明明在拋棄地產股,怎麼市場轉眼就回暖了?』『地產大佬的觀點為什麼反復無常?』『二套房貸松動是不是真的?』
紛繁蕪雜的樓市亂象,讓人不僅對房價一頭霧水,對利益集團的觀點真假難辨,即便是對時下的政策也感到搖擺不定。似乎,市場對峙已進入心理防線最後敏感期。
4月3日,新組建尚未來得及掛牌的住房和城鄉建設部領到了新任務:嚴打炒地炒房等違法違規行為。並將此款項首次寫進國務院年度工作要點,治理樓市亂象開始最後通牒。
『最近一兩個月內,會有風光一時的房企宣布破產。』北京聯達機構總經理楊少鋒觀點和此前潘石屹『百日劇變』觀點異曲同工。
接受本報記者采訪的相關人士均認為,恆大IPO受挫的身後,眾多房企面臨著資金鏈斷裂風險,秉持現金為王時代,抓住四五月市場降價迅速回籠貨款,很可能將是房企最後的曲線生存方式。
樓市亂象亂花漸欲迷人眼。
4月2日,國家發改委公布數據:截至3月20日,3月份全國36個大中城市住房價格總體回落。
看到此消息,觀望了很久的北京購房者小於高興不起來:『同樣是發改委的統計,1、2月均超過10%的房價漲幅,在3月回落也是高位運行。』
不僅如此,五花八門的信息發布單位統計數據更是復雜,有的稱新盤持續『零成交量』,樓市倒春寒;有的又稱樓市回暖,即將報復性上漲。尤其是上海樓市『量價齊漲』的消息,更讓小於一頭霧水。
不久前還在降價打折的上海萬科近日推出的新盤時,實際售價反而比報出的均價還要高。背後則是地產大佬的倒戈:王石先是談拐點,現在又稱降價空間不大;潘石屹堅持的『無拐論』,如今變成房企將血腥破產。
而深圳一樓盤打6.5折拋售時,引發上百名原價購房的業主要求開發商退還『差價』。
差一點讓小於心理崩潰的消息來自鋪天蓋地的『二套房貸松動』報道,而此政策正是引起本輪樓市調整的主要動力。盡管上海銀監局等權威部門第一時間就明確予以了否認,多多少少存在的擦邊球現象仍讓小於們心有餘悸。
『上帝要其滅亡,必先讓其瘋狂。』楊少鋒試圖單從心理層面的分析,似乎挑明了現階段對峙雙方心理焦灼已到了最後敏感關頭。而宏觀層面的鐵腕加碼,無疑會讓天平傾向於真相。
鐵腕政策加碼風雨欲來。
『堅定不移地用經濟手段抑制房價。』住房和城鄉建設部部長姜偉新最近的表述預示,更多的從緊政策在醞釀。
『近期很可能會有對地產股利空的政策出臺。』4月1日再現黑色星期一,地產股深幅殺跌之際,一接近建設部人士接受采訪時透露。盡管沒言明條款,最近已明確的政策顯然目標正直指高房價。
原定於3月28日在港交所掛牌上市的恆大地產在最後一程折戟。
證監會隨後的表態讓40餘家等候IPO的房企備感絕望:對募集資金用於囤積土地、房源,或用於購買開發用地等的IPO,將不予核准。
3月底,北京海淀區原區長周良洛受賄1600萬被判死緩,其中超過1500萬是收受地產商的賄賂。國土部同一時間公布的『百日行動』成果,有2700多人因地獲刑。治理樓市腐敗驟然昇級。
中房協副會長朱中一告訴記者,國土部已開始針對高地價有所動作。國土部最新通知亦稱,今年起對土地價格的監測城市將從50個擴大至105個。
記者從央行貨幣政策委員會3月底在北京召開2008年第一季度例會證實,貨幣從緊鐵定繼續。盡管具體細節尚未出臺,眼下民生、光大、招行3家銀行已嚴令抬高二套房貸購房門檻。
不僅如此,記者從多家商業銀行個貸部門獲悉,銀監會要求各銀行要對早前的違規放貸『重補重簽』的『內部傳言』,近期會有明確說法。
而為了規范二手房交易市場,多個一線城市最近都在醞釀收緊對二手房交易資金的監管。
不僅如此,繼查處炒地炒房今年首次進入政府工作報告後,3月29日由國務院常務會議通過的國務院2008年工作要點中,明確表示今年『嚴厲打擊炒地炒房等違法違規行為』。
降價是惟一出路?出來混,總是要還的。樓市江湖也不例外。
據傳,地產大佬潘石屹手裡有一份今年上市房企的『倒霉名單』,細節不得而知;但在老潘看來,恆大地產上市未果將是一個標志性的轉折事件。
『一兩個月之內,就會有房企宣布破產。』楊少鋒的斷言不排除大房企甚至上市房企。經濟學家謝國忠的表述更慘烈:『中國可能一半的房地產開發商會破產。』
相比之下,盡管潘石屹委婉了很多:『誰有苦處,只有自己知道。』但這話從地產商口裡說出,似乎更具玩味。
陸續公布的上市房企的年報中,每股現金流出現了巨額負數:保利地產-7.65元、招商地產-4.74元,金地集團-7.52元等。據統計,42家A股房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量淨額為-365.99億元。
在業界看來,股市暴跌,地產股市值縮水近半,融資受阻;而眾多的地產商在去年幾乎都在大舉借債高價拿地。資金鏈極其脆弱。
據公開數據顯示,恆大地產過去一年裡屢成地王,儲地暴增8倍到4580萬平方米;而截至今年1月,恆大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元,且不包括向機構投資者融得的10億美元資金。早在去年9月,恆大地產資產負債率就高達95%以上。
『今年,順馳現象也許將在全國蔓延。』楊少鋒稱,多米諾骨牌已從去年的地王開始。他的理由是,隨著保障房將佔近半市場,供求關系會出現逆轉。而全國6萬家房企已經太多了。
市場繼續觀望,政策層層加碼,房企何去何從?
記者獲得消息稱恆大正積極轉戰私募融資,同時啟動了一個500億的年度銷售計劃,為此廣州等多個樓盤正批量降價處理。
越來越多的消息顯示,原本意圖在四五月銷售旺季打翻身仗的地產商,多數都更改了計劃,准備降價求生。
金地集團負責人表示:『會考慮做價格的調整,來加快銷售速度。』
楊少鋒稱,在四五月份資金鏈更緊張的形勢下,房企主動降價是最明智選擇,『先下手為強』。
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