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分析:四位房屋共有人通過公證的形式,對原共有的房產進行劃分的行為,實際上是他們內部對共有房屋進行了分割,但是因為沒有進行產權變更登記,根據《物權法》的不動產登記和公示公信兩項原則的規定,該房屋的產權對外仍然處於共有狀態。因此,本案中張某將公證書上所載明的屬於自己的兩間房屋,賣於秦某的行為,是屬於無權處分共有財產,張某在出售時須征得其他共有人的一致同意或售後追認。本案其他共有人已提出異議,表示不予追認,則房屋買賣合同自始無效。買房人秦某以合法有效的『公證書』來抗辯,公證書本身是合法有效的,但不能對外作為共有房屋產權分割的依據。
如果原共有人辦理了變更登記手續,每一個原共有人因此獲得了相應房屋的所有權,原房屋共有關系消滅。這種情況下,張某將屬於自己的兩間房屋賣於他人,就屬於合法處分自己財產,根據《物權法》的相關規定,只要該兩間房屋與其他房屋不存在相互配套使用、或者分開使用會嚴重影響其他原共有人利益的,則其他原共有人不再享有優先購買權,張某賣房也就無需征得他們同意。
離婚一方出售共有房屋善意買房人簽合同有效案例:張某(男)和李某(女)於1998年結婚,育有一子。1999年兩人以夫妻名義買了一套兩居室房子,但房產證上只登記張某一個人的名字。2006年,張某和李某協議離婚,考慮到將來把房子給孩子,雙方沒有對房屋的歸屬進行處理。2007年11月,張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知後,將張某和李某訴至法院,要求確認他們之間的房屋買賣合同無效。
分析:這類案件應區分不同情況而定。本案正好發生在《物權法》實施之後不久,該法第106條規定,如果李某能證明買房人秦某明知該房屋系張某和李某的共有財產,或者秦某以明顯低於市價獲得該房產,或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續,只要以上三種情況中有一種存在,李某的請求均會獲得法院的支持,判該買賣合同無效。當然,如果買賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致,秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中,秦某是外地人,事先並不知情該房屋系張某和李某的共有財產,同時也以合理的價格購得該房,並辦理了房屋過戶登記手續,李某的請求就不能獲得法院支持。
法官提示買賣房屋要有兩個意識人們急於買賣房屋時,往往會忽視法律風險。對一般人來說,買房是一輩子的大事,因此在買房時,應當有兩個意識:
一是法律意識。多了解我國關於房屋買賣的法律法規,特別是要搞清楚買賣合同成立生效和房屋所有權轉移之間的關系。
二是市場風險意識。市場隨時都存在風險,因而在簽訂和履行合同過程中要多留心,多保留原始證據。
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