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房子賣賤了稱無權處分理由不足法院不予支持案例:包某居住的房屋被拆遷後,他同某房地產開發商簽訂了《危舊房改造回遷購房協議書》,約定:包某購買一套一居室回遷房。包某委托某房屋中介機構,與錢某簽訂房屋買賣合同。此時,該回遷房仍處於建設施工階段,包某尚未取得該房的所有權。
後來,在錢某辦理完房屋過戶登記手續後,包某以自己賣房當時並未取得房屋所有權,屬無權處分行為為由,要求法院認定該房屋買賣合同無效。此時,房價已上漲了不少。
分析:『無權處分行為』是指無權處分人以自己名義,對他人的權利標的(如房屋)進行處分的行為,如果事後經權利人追認,則該處分行為有效;如果事後權利人拒絕追認,則該處分行為自始無效。
就本案而言,包某雖然當時還未取得該回遷房屋的所有權,但由於有《危舊房改造回遷購房協議書》,並且雙方在合同中約定包某在取得產權後,協助錢某辦理房屋過戶登記,因此這個房屋買賣合同實際是附生效條件的合同(條件就是包某取得房屋產權),當條件成立時,該合同就應當生效。現在此條件已經成立,錢某也已辦理了房屋過戶登記手續,包某再以自己當時未取得房屋所有權、無權處分為由,要求認定所簽合同無效,理由不足。因此,法院對包某的要求不予支持。
房屋中介未取得授權與買房人簽合同無效案例:房屋所有權人李某委托吳某代為辦理房屋買賣事宜,向吳某出具了授權委托書,並辦理了委托公證。吳某同時又是某房屋中介機構的法定代表人。吳某便以房屋中介機構的名義、而不是以自己的名義,『代表』李某同買房人陳某簽訂了房屋買賣合同。後來,李某起訴至法院,請求確認該房屋買賣合同無效。
分析:上述委托合同的雙方當事人,分別是李某和吳某,而不是李某和吳某所在的房屋中介機構。吳某根據委托合同,取得買賣房屋的代理權,但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構,並不因此而取得代理權。要取得代理權必須經委托人授權,該房屋中介機構未經委托人授權與他人簽訂房屋買賣合同的行為,構成無權代理,因此該合同無效。
買房人陳某在買賣價值巨大的房產時,理應盡到高度的注意義務,卻把李某給吳某的授權委托書等同於是給吳某任法定代表人的房屋中介機構,沒有盡到高度注意義務。
共有房屋分割並進行公證未變更產權無法單獨出售案件:張某等四人共同共有10間房屋,1993年房屋共有人共同到公證處進行公證,將該10間房屋做了分割,其中張某獲得東房兩間,但四人一直未對房屋產權進行變更登記。1997年,張某將公證書上所載明的屬於自己的兩間房屋賣於秦某,雙方也沒有辦理過戶登記手續,秦某搬進房屋已連續居住了10年。2007年,其餘三名共有人訴至法院,認為張某處分共有財產未征得他們同意,損害了他們的利益,要求法院確認張某與秦某的房屋買賣合同無效。
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