房企融資環境不容樂觀
現在房企融資環境之懮用一句形象生動的話來說,就是『現在房地產行業是寒風嘯嘯,而開發商則是內心瑟瑟。』大連萬達集團董事長王健林擁有著同樣的感觸,『和之前相比最大的變化是,消費者和金融市場對房地產行業的預期不明朗。這讓現在的房地產企業處於一個非常難過的狀態。』
令房地產商深感難過的是之前乃至現在房地產企業最為倚重的銀行貸款收縮的壓力。對於資產負債率大多數都在70%左右的房地產企業來說,在從緊的貨幣政策背景下,獲取銀行貸款的難度不言而喻。現在房地產行業的狀況增加了商業銀行對房地產企業風險的考量,直接導致房地產行業的資金狀況比以往更加嚴峻。
讓房地產企業雪上加霜的是,自去年下半年以來,國內資本市場的大門一直處於似開已閉的狀態。『從緊的貨幣政策不僅影響實體經濟,也影響到金融市場環境。現在資本市場的融資環境大不如前,比如上市公司再融資以前是利好,在遭遇平安「融資門」事件後,已經完全變成利空。融資環境不容樂觀。』李永森說。
債權融資和股權融資,雙管齊下,殺傷力撲面襲來。王健林直言,『現在房地產企業的整個融資環境比03、04年還要惡劣,很多企業的資金鏈會出現問題。』
『從現在已經公布的年報中,可以看到房地產上市公司的融資迫切性。』中信建投房地產分析師張朝暉說。
較為樂觀的金地集團財務總監王培洲表示,房地產企業的融資還沒有到風聲鶴唳的狀態。對於像金地這樣的房地產行業龍頭企業來說,目前在銀行貸款方面感覺還是相對正常。不過,他也指出,由於從緊的貨幣政策造成銀行對房地產企業的差別對待,導致房地產行業的債權融資比較緊張,直接的後果是房地產行業的整合不可避免。
謀求上市畢竟是少數房企的出路
壓力之下,地產商打響了謀求上市或再融資的保衛戰。從緊的貨幣政策剛剛開始實施,微觀的企業已經感覺到這種壓力,但宏觀的經濟指標,像CPI都沒有明顯表現出調控的效果。所以兩會後,房地產企業向銀行貸款依然艱難。
謀求香港上市成為許多房地產商的選擇。據了解,在香港排隊等待上市的行列中不乏昌盛地產、星河灣、方圓地產、時代地產、龍光地產、珠光集團等知名企業。
不過,赴港上市並非易事。到香港上市,要滿足事先做好的紅籌結構,這讓許多本土的開發商無緣問津。內地資本市場的開放與否成為這些房地產企業的關注點所在。
據第一太平戴維斯某人士透露,大連福佳地產正在積極謀求上市。盡管此前有濱江房產成功過會的案例,但對在A股IPO,大多開發商持有一種悲觀的情緒,國內商業地產龍頭企業大連萬達就是代表。
『雖然證監會從來沒有說過關閉房地產企業的IPO,但從嚴控制的態度也注定了大批房地產企業在A股上市的現象不可能出現,盡管中間會有個別企業的零星上市。』王健林說。
除了上市,再融資是否真的已經解禁關系到房地產未來的發展。
保利地產董事總經理宋廣菊並不諱言對資本市場再融資的期待,在她看來,不管是從中國經濟考慮,還是從企業角度考慮,企業的融資總得有一個出口。在從緊的貨幣政策背景下,資本市場應該放寬。
國內另一房地產巨頭招商地產已經表露出再融資的信心。在2月20日招商地產發布公告,擬增發不超過80億元的A股股票。『招商地產的再融資方案應該能獲批。』 張朝暉分析說。
現在看來,除了香港上市之外,在A股上市房地產企業的再融資將成為房地產企業未來融資之路的一條主要通道,但畢竟不是多數房企能所及的,在目前的房企融資過程中,這只是少數房企的幸運。
資金運作能力是房企核心競爭要素
房地產行業現在正在經歷史無前例的融資困境,房地產企業的融資環境已經發生了很大變化。近年來,貸款利率的不斷上昇,導致房地產企業融資成本越來越高,央行不斷提高法定存款准備金率,又提出對信貸規模實行嚴格控制,使得房地產企業從銀行獲取資金愈發困難。
值得一提的是,自第二套住房貸款新政以來,部分城市的樓市出現了調整,市場觀望氣氛濃厚,成交量大幅萎縮,這讓房地產企業的資金鏈遭受到嚴峻考驗。此前,由於我國房地產市場起步較晚,能夠滿足房地產企業融資需求的金融產品十分缺乏,房地產金融市場更無從談起。眾多的房地產企業只能從銀行那裡獲得資金,然後通過銷售回籠資金,償還借款,維持高負債經營。
可以說宏觀調控,改變了這種狀況,開發商不能繼續玩『空手套白狼』的游戲,資本實力和資金運作力逐漸成為房地產企業的核心競爭要素。因此,很多房地產企業選擇借力資本市場,這既是一種戰略性安排,也是對融資渠道多元化的突破。
從緊的貨幣政策,走低的資本市場,面對這樣的困境,今年房地產企業的融資會出現一個怎麼樣的狀況? 出路何在?
銀行資金受限,境外資金受阻,房地產基金和房地產信托尚處於起步階段,房地產企業不得不轉向資本市場融資,介入資本市場成為房地產企業實現多元化融資的可靠突破。就當前處於調整期的房地產市場而言,2008年依然是房地產企業資金緊缺的一年,銀行資金、預售款、資本市場融資依然是房地產企業資金來源的三大重要渠道。
面對融資困境,房地產企業一要練內功,二要練外功。練內功,就是要努力改善經營管理水平,適時調整策略,加快周轉率,重點研究房地產市場中的各種變化情況;練外功,就是要繼續拓寬融資渠道,加快房地產金融創新,積極尋找戰略合作伙伴,主動實施並購以抓住行業整合機會。