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只租不售,長期持有。香港地產四大『天王』的成功模式正在廣東地產界復制,越來越多的房地產企業在以住宅開發為主業的同時,也大大加強了對商用物業的投資力度。
由於中心城區可供開發的土地非常稀缺,開發商意圖在中心城區大規模開發住宅產品已不大可能,而能夠帶來持續穩定現金流的商用物業逐漸成為實力開發商青睞的對象,部分開發商開始轉為投資商的角色。另外,隨著各種投資商和海外房地產基金越來越深地介入中國房地產市場,這些佔據了產業鏈條上端位置的資金所帶來的豐厚回報,也成為開發商眼中的另一穩定收入來源。
住宅商業並舉除了萬科堅持單純的住宅開發業務而將其它業務全部外包外,廣東大部分房地產商都有涉足商用物業。富力的寫字樓已在珠江新城遍地開花,今年更有兩座五星級酒店投入使用,而獵德項目也有可能涉足商場業務,目前富力投資在商用物業的份額約佔公司業務總額的15%,而未來則有望增加到25%;碧桂園在每一個大盤都是住宅、酒店、商業同步開發,在住宅開發完成之時就是商業項目開始回報之時;恆大地產日前與美國地產巨頭Trump集團及香港東方地集團結盟,就是有意參與珠江新城『東塔』項目及其它的超高型商業項目的建設;保利地產在建商業地產項目總建築面積過百萬平方米,涵蓋商業零售、商務辦公、酒店、會展、劇院、高端體育休閑等多元化格局,如廣州的保利國際大廈每年將為保利帶來超過6億元的租金收入;合生的酒店及高級公寓項目都為其帶來可觀的回報;合景泰富的商業項目與住宅項目幾乎平分秋色,國際金融中心與在建的多座酒店,將為公司的持續發展帶來豐厚回報;而以高端定位的太陽城廣場,是百嘉信投資的第一個大型項目,據其商業地產總經理楊軍艇介紹,百嘉信在發展商業項目方面纔剛剛起步,談不上具體份額或投資比例,但住宅商業兩條腿走肯定是未來的發展方向。
規避風險有觀點認為,越來越多的房地產商涉足商用物業,顯示房地產企業的盈利模式正在發生變化,而且專業細分也日趨顯著。在傳統意義的房地產開發商身上,兼具了兩種角色,即前期的投資商角色和後期的開發管理角色。
實際上,『投資物業+發展物業』雙模式經營是香港房地產上市公司的成功經營模式,大部分香港房地產公司都是投資物業和發展物業並舉,只是在不同時間側重點有所不同,尤其是香港地產四大『天王』,旗下物業不僅帶來穩定而豐厚的租金收入,還多是香港的地標性建築。
一般來說,單獨采用投資物業模式的公司可以獲得穩定的現金流,但是成長性略顯不足;而單獨采用發展物業模式的公司盡管成長性很好,但是面臨的風險較大。采用『投資物業+發展物業』雙模式經營則可以吸收兩種模式的優點而在一定程度上回避其缺點。在房地產市場風險不斷聚集的情況下,這種穩健的經營模式成為大部分房地產公司的首選。
另外,單一業權物業是大多數大型企業選址的重要指標,為吸引和留住大客戶,很多開發商也越來越傾向持有出租。
考驗資金能力一般來說,開發住宅項目的開發商自有資金一般為35%,而開發商用物業,自有資金須達到50%左右。加上商業項目投資大、回報期長,對於開發商的資金運籌能力是重大考驗。尤其是在目前銀根收緊的大環境下,開發商對持有物業的經營需要相當的高技巧。
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