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凱立大廈位於海口市黃金地段,建築面積兩萬餘平方米,已經封頂,且完成了大部分裝修。全國房價一漲再漲,這座大廈的最後裝修卻因為法院的查封而停工4年,難以實現收益。
凱立大廈的所有者,是海南凱立中部開發建設股份有限公司(以下簡稱『凱立公司』)。該公司一度非常知名——2001年,將中國證監會告上法庭並最終勝訴。
4年間,凱立公司多次向海口市中級人民法院(以下簡稱『海口中院』)提出異議,要求解封,甚至請求海口中院查封另外一處資產來替換建設中的凱立大廈,但凱立大廈的現狀卻沒有任何改觀。
圍繞這一查封行為,凱立公司與法院之間產生了4年多的糾葛,甚至驚動了海南省主要領導,其背後隱藏的細節也一次次浮出水面。
前腳高院解封,後腳中院查封凱立公司總經理廖斌剛剛50歲出頭,頭發幾近全白。他介紹了凱立大廈被查封的緣由——
凱立公司曾擔保海南長江旅業有限公司(以下簡稱『長旅公司』)的一筆貸款,這筆貸款後來涉及到訴訟,海口中院一審判決:凱立公司的擔保無效,不承擔賠償責任。
海南高院2002年的終審同樣認定,凱立公司的擔保無效、不承擔連帶賠償責任,但凱立公司對長旅公司上述債務不能清償部分的損失,承擔40%的賠償責任。
海南高院判決下達後,於2003年7月1日解除了對凱立大廈的保全查封,並將相關執行案件移交給海口中院處理。可兩天後,這座大廈卻又被海口中院查封了。
據悉,這筆債務的本金3500萬元,債權人也已多次更換,經海口中院2003年11月委托海南鄂發會計師事務所有限公司(以下簡稱『鄂發所』)司法鑒定,本金餘額為3047.81萬元。先由長旅公司清償全部債務,凱立公司的賠償責任數額至今尚未確定。
作為這筆債務的立案執行機構,海口中院在查封長旅公司資產的同時,也於2003年7月4日查封建築面積達24546.61平方米的凱立大廈至今。
海口中院執行庭庭長李順華說,該院執行查封,依據的是海南高院的判決。長旅公司目前為止尚未清償債權人的任何債務,凱立公司作為本案的被執行人,執行標的也是明確的。雖然還不能確定長旅公司不能清償的具體數額,但40%這個范圍是明確的。
對於海口中院的這一執行行為,凱立公司提出了反對意見。該公司在提交給海口中院的文字資料中認為,依據生效判決,凱立公司對長旅公司所欠債權人的債務不承擔連帶責任,只承擔有限的補充責任。
並且只有長旅公司未能全部清償,纔是凱立公司履行判決義務的開始。但就在長旅公司清償債務期間,凱立公司的賠償責任尚未發生的情況下,海口中院執行法官卻錯誤地查封了已被海南高院解除查封的凱立大廈。
凱立公司已多次提出查封異議,並先後十餘次向海口中院遞交了解除對凱立大廈錯誤查封的申請和情況反映,但沒有得到任何回復音訊。
在反復與法院的交涉過程中,凱立公司還向最高法院、海南省人大、海南省主管部門領導進行了反映,海南省政府辦公廳法制辦開始介入調查。
針對該省政府法制辦的調查,海口中院2006年年底形成了一份報告報給海南省政府辦公廳。這份報告沒有對凱立公司提出的全部異議作出具體回應,但稱查封凱立大廈是必須采取的執行措施。
活封?封死?海口中院的報告提到,該院對凱立大廈的查封,是活封,即司法上的控制,不讓其轉移。這並不妨礙對其投資建設。
『「凱立大廈」目前是一幢封了頂的半拉子樓房,被執行人要對其繼續投資續建,其投入越多,「凱立大廈」價值就越高,本院就越支持,對將來本案的執行也越有利。』海口中院在給省政府辦公廳的報告中解釋。
而2006年11月23日,海口中院在媒體刊登的公告稱:未經本院許可,任何單位和個人不得擅自對凱立大廈進行出租、抵押、出售、轉移等處置行為。
廖斌告訴記者,公告的關鍵是『等處置行為』。這幾個字就說明,不管凱立公司的賠償責任有沒有,只要是投入到凱立大廈的建設資金就一律不能周轉。連出租都不能進行的查封,怎麼能說成活封呢?
對於海口中院在報告中將凱立大廈稱為『一幢封了頂的半拉子樓房』這一說法,凱立公司認為,凱立大廈根本就不是半拉子樓房,正是因為海口中院的錯誤查封,纔導致已開始裝修即將出售的凱立大廈陷入停滯。將凱立大廈說成半拉子樓房的目的,不外乎可以超低價格處理凱立大廈。
評估差價7000餘萬元,凱立大廈究竟價值幾何
凱立公司稱,建設凱立大廈,就投入1.3億元。而海口中院只認定其評估價值1700餘萬元。2006年,凱立公司委托具有房地產資質的評估機構評估的市值是9067餘萬元。期間7000萬元的懸殊差異如何解釋?
海口中院報給省政府辦公廳的報告中介紹,海口中院2003年查封凱立大廈後,即委托海南中力信資產評估公司對凱立大廈的價值進行了評估。該評估公司當年10月作出的鑒定報告結論是:凱立大廈價值為17722652.42元(即722元/平方米)。
記者發現,中力信評估公司的評估報告第6頁注明,評估結論的有效期為一年。也就是說,2004年10月以後,中力信評估公司對凱立大廈的評估鑒定結果將失效。
廖斌很奇怪,為何海口中院2006年在給省政府辦公廳的報告中引用了一個失效的評估鑒定結果?這樣做不是欺騙省政府辦公廳嗎?
廖斌同時透露:依據海南高院《司法鑒定工作若乾問題的暫行規定》第十五條,鑒定報告要經過聽證程序後纔能作為證據采信。但2003年中力信評估公司做的評估報告(堪誤稿),至今沒有經過聽證程序,也沒有出過正式報告送達給當事人。
為證明凱立大廈被法院超值查封的問題,凱立公司說,2006年8月,按照司法部的有關規定,委托具備司法鑒定資格的海南振華房地產評估諮詢有限公司(簡稱振華公司),對凱立大廈的市值進行評估。評估結果顯示,凱立大廈當時的市值為90670397.39元。
2008年3月,海口市房產管理局主辦的海口住宅與房地產信息網公布的海口住宅簽約成交均價為每平方米4706.2元,簽約非住宅均價為每平方米6336.63元。海南在線的分類信息顯示,與凱立大廈相隔不足百米的龍泉家園小區,一些二手房價格也達到了4400元/平方米。
但對凱立公司委托做的評估鑒定,海口中院並不認同。海口中院在報給海南省政府辦公廳的報告中稱:『這一評估結論與本院委托評估結論相差7000餘萬元。由於未經本院依法定程序委托,該證據無法采信。』
海口中院和凱立公司各自組織的評估結論,最終指向了法院是否超值查封凱立大廈的問題。如果按照海口中院的計算方法和評估結論,顯然不存在超標的額查封的問題;如果按照海口中院的計算方法和凱立公司的評估結論,海口中院的查封則超出標的額7290多萬元,而超標的額查封卻是法律法規所明確禁止的。
廖斌認為,依據司法部《司法鑒定程序通則》,凱立公司可以委托司法鑒定機構評估凱立大廈,因為,凱立公司舉證證明的是凱立大廈被海口中院超值錯誤查封。如果海口中院不能證明評估結果錯誤,就證明確實屬於超值查封。
但是,凱立公司與海口中院就上述所有的異議經過交涉後均沒有結果。2007年11月下旬,在海口中院繼續查封資產的情況下,凱立公司提出一個折衷的辦法:請求海口中院允許凱立公司以下屬全資子公司價值2200多萬元的經營性房產置換出被查封的在建項目凱立大廈。
但這一請求仍然沒有被許可。海口中院執行庭庭長李順華在接受記者采訪時說,凱立公司要求置換的資產是其全資子公司的資產,但法律上並沒有『置換』這一說法。另外,申請執行人也不同意這種置換查封。
經過4年多的交涉,凱立公司和海口中院的糾葛仍然在繼續。
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