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土地是房地產的核心及基本要素。如果一家房地產企業沒有土地,也就意味著它要退出這個市場。大家可以看到,當房地產市場繁榮時,各家房地產企業都會千方百計來尋找及購買土地,甚至於出高價也在所不惜。因為,在房地產企業看來,只要房地產市場繁榮,房價就會上昇。如果房價上漲,只要預期土地的價格上漲低於房價的上漲時,那麼房地產企業即使以較高的價格獲得土地,它們仍然是有利可圖。這就是為什麼2007年上半年各地的土地價格越推越高的原因所在?不少房地產企業在股市及樓市場獲得大量的資金之後,紛紛地以高價來爭奪土地也就越演烈。我們可以看到,2007年上半年,不少房地產企業從股市融集到大量的資金,然後又到土地市場圈地,圈地後再融資,再圈地-------就是這樣一種惡性循環,各地土地的價格越推越高。
但是,從2007年四季度開始,隨著政府的一系列房地產政策的出臺,特別是關於第二套住房貸款政策出臺,不僅房價瘋狂上漲的態勢被突然終結,而且土地市場寒流隨之而來。在北京、上海、廣州等許多黃金地塊都出現流拍。各地的土地市場即使土地拍賣不流拍,其土地的價格也在短期內迅速下降。比如,廣州12月拍賣的部分土地,其價格下降達到50%以上。而這樣的情況在其他地方也十分普遍。
當土地市場拍賣的土地出現流拍及土地拍賣的價格迅速下降時,它預示著國內房地產市場將出現大調整。因為,房地產企業不看好房地產市場價格仍然會繼續上漲,因此他們也就不敢高價拿地了。特別是,房地產不僅是一個周期性較長的行業,也是土地要素佔絕對地位的行業。由於房地產市場這兩個特性,房地產市場的價格高低也決定了土地價格的高低,而不是反之。比如說,最近一直有人在誤導大眾,認為國內房價過高,都是由於土地的價格過高造成的結果。可以說,如果按照這個邏輯,房價由土地的價格來決定的,那麼住房銷售的價格就得以成本定價。而住房以成本來定價,那麼目前的房價豈能發展到目前這種高得這樣離譜的地步呢?社會豈能都來指責房地產是一個暴利行業呢?
正因為,房價不是由土地價格決定的,而是房價決定了土地的價格。如果市場預期未來房價會出現逆轉,那麼房地產企業是不會冒險進入這種高風險行業了,更不會以高價來拿地了,除非所獲得的土地價格特別低。因此,當房地產企業都不敢去購買土地,當拍賣的土地普遍地出現流拍時,那麼這就預示著房地產市場價格將出現逆轉了。當然,這種房價逆轉不是馬上出現,而是有一定的時間性及周期性。
那麼,精明的房地產企業為什麼會認為國內房地產市場價格會出現逆轉?這主要與政府對房地產市場的政策發生根本性變化有關。從2007年下半年開始,以黨的十七大報告精神為基礎,政府出現了關於房地產的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等文件,而且對於這些文件,在今年的政府工作報告中得到了進一步的強化。
2008年的政府工作報告,可能是歷年來政府工作報告中講房地產方面最多的一個報告。在今年的政府工作報告中,不僅提出了房地產市場發展的基本原則或宗旨,也提出了房地產市場發展的總的指導思想及今年要采取四項措施,指出遏制房地產不合理的需求是今年政府宏觀調控的重要任務。
可以說,從政府報告關於房地產的內容來看,首先上肯定了中國房地產市場就是如何讓人民安居樂業的市場,是改善民眾基本住房消費需求的市場,從而把住房問題的民生提到前所未有的高度。從今年政府工作報告透露出的信息表明,未來中國的房地產市場的發展模式將發生根本性變化,房地產市場將成為解決民眾基本居住條件的市場而不是目前這種投資炒作的市場。
既然房地產市場是改善廣大民眾住房條件的消費市場,那麼遏制房地產市場投資炒作也就是十分自然的事情了。因為,在今年政府報告中,對於房地產市場投資炒作要求給予嚴厲遏制。即在政府工作報告有三處指出要遏制房地產不合理需求。可以說,就目前中國的房地產市場來說,房價為什麼會漲得這樣快、這樣高?並非是一些人所說是什麼市場供求問題。因為,如果住房是一種消費品,當然住房的價格是市場供求來決定,因為,消費者對住房的消費總是有限的。但是,如果住房是一種投資品,同時投資者又可以利用銀行低成本及便利的金融杠杆,加上前些時候政府對房價的隱性擔保,那麼,在這種情況下,房地產的投資需求肯定是無限的。因為在這種投資市場既無風險又是高收益。在這樣的情況下,當然會讓大量投資者利用銀行的金融支持大量湧房地產市場。當無限的投資需求來追求有效住房供給時,房價豈能不迅速推高?如果說,國內房地產的發展模式從政策上進行根本性調整,那麼未來中國的房地產市場將會發生根本性變化。
如果國內的房地產市場將發生根本性的變化,那麼以前房地產的發展模式、經營方式及贏利手段也就會出現很大的改變。對於這些精明的房地產開發商就是聞到這種氣息,或是以較低的價格把手上的產品盡早出售,或是不再加上這個市場競爭。房地產市場龍頭老大萬科最近的營銷策略,就說明了這點。這些都目前各地土地流拍的原因所在。對此,我們的房地產市場投資者更需要多點風險防范了。因為,房地產市場將發生巨大的變化!
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