日前,中國證監會發行部公開表示,對房地產企業募集資金用於囤積土地、房源,或用於購買開發用地等目的的IPO計劃,將不予核准。繼央行明確規定不得對屯房屯地房地產企業發放開發貸款之後,證監會的表態,給寄希望資本市場來度過眼下危機的房地產企業沈重打擊。
今年1月,金融機構一度出現貸款井噴,1月人民幣貸款增加8036億元,許多房地產業界人士由此得出『銀根緊縮』政策已經發生改變,樓市即將贏得又一個春天的結論,然而,兩會之後,央行再次宣布提高存款准備金0.5個百分點,預計再次加息在所難免。
與此同時,銀行界對房地產行業針對性的信貸緊縮又被筆者預言說中。不久之前,國內某商業銀行因為1月貸款超標,被央行發行定向票據進行懲罰,並不得不賣給其他銀行34億的貸款。而幾日之前,在人民大學土地管理系舉辦的關於房地產信貸的內部論壇中,某商業銀行北京分行審貸處負責人透露,今年以來,該行僅批出2單開發貸款,而僅去年10月,批出的開發貸款就達15單之多,就連原來各行紛搶的按揭貸款,審批條件也嚴格了許多。銀根緊縮的執行力度由此可見(而就在此時,居然有媒體憑小道消息就發文說『第二套房貸政策可能松動』,如此做法,是在令人難以理解)。
在以往,銀行貸款吃緊的時候,開發商還可以從樓市銷售中獲得回款,而今年,銀根緊縮同樓市拐點同時到來,以北京為例,2月份住宅期房日均簽約80套,3月份截至18號住宅期房日均簽約僅151套,僅有一天超過200套。自07年底以來,北京高端項目銷售普遍陷於極度低迷之中,大部分高端項目每月銷售僅數套,甚至多個項目數月零成交。銀根緊縮和銷售低迷的同時到來,使得大部分房地產公司都陷入資金鏈斷裂危機。
即便是一直唱漲的潘石屹,日前在接受上海證券報采訪時也不得不承認整個房地產行業面臨巨大的危機:『總體來說,2008年,中國房地產公司所面臨的金融環境是非常非常困難的。未來100天將是很多房地產公司發生劇變的100天。』
筆者需要指出,2007年大肆擴張的房地產公司將是面臨最大危機的一批房地產企業,這些去年全國各地攻城掠池的房地產企業,很可能迅速從風光無限的『先驅』成為『先烈』。正如筆者此前文章所說『供求關系全面扭轉和銀根緊縮的同時到來,未來開發商將面臨巨大的銷售壓力,進而導致資金壓力,迫使開發商降低利潤期望值,下調房價。非理性囤積土地的開發商,將面臨倒閉危險。』
筆者預計,未來3個月內,開發商因為資金鏈斷裂而退出市場的事件將在全國普遍上演,房地產企業倒閉潮即將開始,今年內,至少兩成房地產公司將退出市場(詳見筆者《08年資金鏈斷裂將使兩成開發商被淘汰》一文)。
識時務者為俊傑,面對當前嚴峻的市場形勢,筆者奉勸那些面臨資金壓力的開發商理性面對市場,接受樓市拐點事實,降低對利潤的期望值,以更貼近市場的價格進行銷售,結局或將如萬科打折般皆大歡喜,否則,或許就將步入被淘汰的行列。