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作為房地產市場風向標的二手房中介業,去年第四季度以來,經歷了一波業務收縮,甚至倒閉的浪潮,先是中天置業老板攜款出逃事件,之後短短三個月裡,又陸續出現了長河地產、中大恆基、創輝租售等有一定規模的房產中介大量關閉門店的事例。房地產中介行業正呈現出前所未有的危機。市場繁榮時期,在很多城市都會看到到房產中介一條街的奇觀,而如今卻是或者門庭冷落,或者人去鋪空,經營難以為繼。房地產中介行業出現如此大的反差的確讓人深思。
房地產中介行業在整個房地產市場中起著非常重要的作用。在我國,二手房交易量佔商品房總交易量的比例近年來逐漸呈現上昇趨勢,而2004年上海二手住房交易量曾經首次超過了一手住房交易量。可見,我國房地產中介行業在未來還是具有很大發展潛力和廣闊市場的。現階段房地產中介企業的頻繁倒閉,是我國房地產中介行業走向成熟所需要經歷的一環,透過中天置業、中大恆基、創輝租售等幾家房地產中介的典型事例可以清楚地了解它們倒閉或關門的緣由,也能對目前我國房地產中介企業所存在的問題有基本的認識,從而提出積極的有針對性的措施和意見。
我國房地產中介行業是伴隨著前幾年房地產市場的迅猛發展而繁榮起來的,市場的供需兩旺帶動了一大批房地產中介企業的發展壯大。在市場繁榮景象的背後,房地產中介行業本身所存在的一些問題得到了很好的掩蓋,房地產中介企業內部的問題也被無限縮小化,房地產中介行業所呈現出來的繁榮只是一種表面化現象。而現階段房地產中介的倒閉潮則是前期問題發展到一定程度時所導致的必然結果,從這些問題的產生途徑來看,可以分為企業內部和外部環境兩個方面。
從企業發展的角度來看,企業內部的營運機制和管理往往對企業的可持續發展起著根本性的決定作用。對於房地產中介來說,在相同的政策和市場背景下,房地產中介的倒閉潮更主要地還是由其內部所產生問題而造成的,可總結為以下幾方面。
第一、准入門檻不高。我國的房地產中介魚龍混雜,成立房地產中介所需要的資質條件及規定要求都不高。往往是租個店面,借幾張經紀人資格證書,買點辦公用具,再招一些銷售人員就可以開展業務了,經紀人的證書曾經成為一時的搶手貨,比如高峰時上海租借費一度炒到每月2000元左右。而中介企業對於經紀人員也沒有嚴格的資質要求,整個房地產中介行業的人員素質良莠不齊。據了解,目前在從事房產中介業務的人員裡面,約有70%並不具備相關部門權威認可的從業資質,這就造成了房地產中介的服務水平和服務質量差次不齊,也為一些房地產中介的發展埋下了隱患。
第二、內部管理欠缺。目前我國的房地產中介行業還處於初級階段,企業運作機制和管理模式都還不成熟,許多房地產中介的經營者在管理能力上存在欠缺,他們重視的是企業的經濟效益,而往往忽略了企業內部的管理和運作,沒有制定和形成長效的企業運營機制,由於內部管理松散混亂,經紀人員得不到有效約束,也就出現經紀人員頻頻走『私單』的現象以及一些其它的違規操作。如上海市執法部門在2005年曾『地毯式』檢查了9573家中介機構,發現無證無照、違規交易等中介機構將近半數,這都給企業和整個行業帶來了不良影響。
第三、誠信度較低。此前中國消費者協會的一項調查顯示,房地產行業整體誠信度在被調查的12個行業中為最低水平,消費者普遍不滿意,這也可以間接反映出房地產中介行業在消費者心中的滿意度。由於中介行業的發展不成熟,沒有形成統一的市場操作和規范標准,一些房地產中介經常利用這些漏洞采取一些諸如發布虛假信息、賺取差價、兩頭收錢、協議陷阱等非法手段來追求自己的最大利益,而像中天置業老板攜款出逃這樣的事例則更將房地產中介的誠信度降到了一個新的低點,連中介公司的老板都這麼不牢靠,那這個公司的誠信度也就可想而知了。
第四、信息化進程滯後。房地產中介主要從事的是二手房的買賣和租賃業務,那麼收集二手房房源的市場信息便成為了關鍵,也是房地產中介業務得以開展的前提。然而由於一些房地產中介在管理和信息收集方面的不完善,內部也沒有實現完整統一的網絡化運營平臺,經常會出現這樣的情況:一套通過房產中介掛牌並出售了的房子,過了一段較長時間後,一些房地產中介人員仍會打電話給原先的賣家詢問房子的情況,可見這些房地產中介的市場信息是多麼地滯後。
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