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在國家發改委公布的今年1至2月的行業投資概況數據中,全國房地產投資完成2374億元,佔第三產業投資的比重為50.3%,同比上昇3.9個百分點。雖然前兩個月房地產業投資額仍然增長,但實際上具體到不同城市,北京、上海等地的住宅投資額卻分別出現下降。一線城市的住宅市場前景如何?是否預示著整體房地產市場的回落態勢已現?就此話題,我們請來中國指數研究院華東院院長陳晟做出解答。
主持人:從北京、上海等一線城市近期發布的數據來看,住宅投資額皆表現出不同幅度的下降態勢,這是由什麼原因造成的?
陳晟:從數據上來看,雖然1至2月份北京和上海的房地產開發投資較之同期皆表現出增長,但北京房地產開發投資中的住宅投資下降了1.4%,上海房地產開發投資中的住宅投資則下降2%。具體來看,這牽涉到幾方面原因。一方面,北京、上海等一線城市的房地產市場發展時間長、起步早,城市化進程已達到80%以上;同時,從經濟形勢來看,投資已經擴展到內需方面,房地產行業與當地GDP的關聯性已不如從前。另一方面,隨著宏觀調控政策的持續進行,對於房地產企業來說,不排除出現理性轉變的可能性。這一點,可以從寫字樓投資額及商業營業用房投資額顯著增長上看出端倪。
主持人:近期房地產市場表現冷清,尤其是一線城市住宅方面的數據產生下調,是否預示著市場會有所回調?
陳晟:發改委剛剛發布了全國70個大中城市房屋銷售價格,新建住房銷售價格同比上漲11.8%,漲幅較之1月份低了0.1個百分點。但我認為,中國整體房地產市場不會出現太大波動。從全國性的整體情況來看,在目前觀望氣氛濃郁的局勢下,仍然屬於漲跌互現,因此,還是要看不同區域市場的具體變化情況。一線城市呈現緩漲,一些二、三線城市有所回落,但總體不會出現大的經濟波動,並且這種局勢會持續下去。
我這邊有些數據,2006年的上海房價收入比是10.2倍,2007年達到10.5倍;2006年的廣州房價收入比是9.3倍,2007年為10.7倍;2006年的深圳房價收入比是11.7倍,在2007年達到了16.1倍。從中我們也可以觀察出,上海房地產市場由於在前期受到了宏觀調控政策的調整,漲幅已經趨緩。因此,從北京、上海等地的房地產市場來看,大幅降低的可能性並不大,有些板塊前期的泡沫性太大,因此調整屬於必然趨勢。
主持人:在目前的大背景下,您認為未來的市場趨勢將會如何?
陳晟:從北京市統計局的官方數據來看,1至2月份,北京經濟適用房住宅的施工面積較之去年同期增長26.5%,投資額同比增長3.3倍,但商品住宅的施工面積和投資額卻有所下降。應該說,對於住房保障體制的健全完善是今年強調的落實計劃,但我認為,保障性住房對於市場的影響,得根據具體情況來分析對待。由於屬於非市場化行為,因此在比例制定、長遠目標等方面,各地政府會依據實際情況來確定。我認為普遍性的影響不會太大。
從實際市場情況來看,具體不同產品的不同表現仍然需要區分來看。經濟適用房周邊的商品房銷售的確會受到相應影響,這對於分離部分購房需求、制止非理性上漲有一定作用。但具備稀缺性的高端住宅產品受到的影響性並不會太大。從全國市場來看,我認為兩極分化的趨勢較為明顯。
目前,很多人關心房價的走勢。樊綱認為,因為房產是不動產,沒法在全國流動,因此房地產是一個區域市場,可以是相互隔離的,有的地方可能就要做大的調整,價格也許會跌很多,有的地區就不需要跌,反而會漲。隨著人們收入提高,過個兩三年,會成為均衡價格,用好宏觀調控的理論、政策,讓這個市場平穩地發展。
樊綱認為,中國很多人積累、儲蓄、不消費都是為了買房,為了以後住更大的房子。中國人居住條件的改善,既是經濟又是社會的一項事業,這是今後幾十年、上百年中國經濟發展重要的經濟增長點。如果我們更加理性,將來的發展會更好。
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