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陸新之先生的看法,讓我進一步堅信了我此前對王石的『拐點論』和萬科降價促銷的判斷:不只是『說說而已』,也不是『為了賺取輿論』,而是關於未來房地產市場走勢、房價走勢的判斷,是經過深思熟慮後的邏輯比較嚴謹的判斷。
萬科降價促銷,是在按照對未來市場、房價走勢的判斷,有策略、有計劃、有目的的執行企業競爭策略,可能不只是『為了緩解資金壓力』那麼來得簡單,也不只是為了買房來的那麼簡單。萬科正借目前房地產市場實際情勢之勢,利用自身企業對市場的影響力,從房價這個目前房地產市場上最敏感的元素入手,加速行業『洗牌』,以獲取更多的市場競爭優勢和更大的市場份額。這個動機、目的,或已經很明確、很直接,正在化之為實際行動了,而不只是一些輿論分析的那樣只是『想法』或『可能』。而且,其方法很策略,手段很高明,既不違法,也不違背道德准則。市場上的同行,或許只能跟隨或效仿,難以抗拒。
這恰應證了《國房分析諮詢報告》上海研究組首席分析師、本文作者陳真誠此前文章『萬科降價預謀已久兩會後將繼續』的分析判斷:從深圳、廣州率先降價促銷,到後來蔓延至成都、武漢、北京、上海、杭州、東莞等地以各種名義、各種方式進行的降價促銷,再結合王石自2007年較早些時候就開始進行的系列輿論造勢,無不在證明萬科的降價促銷是預謀已久的事情……萬科正以各地的『降價促銷』,步步回營地實施著其市場預謀。盡管各地萬科對『降價促銷』的回應只是『萬科一貫奉行加快周轉的經營策略』,但無論是各地萬科分公司的各級別員工乃至最基層的售樓員的說法,還是萬科副總裁肖莉之『萬科堅持快速開發、快速銷售的經營策略』的官方回應,出奇地一致,從此可以看出萬科縝密的邏輯和『降價促銷』預謀計劃的周密嚴謹。
在上海等地降價促銷之後,長沙萬科3月8日開盤選房的一樓盤也公開『降價促銷』達到10%。年前萬科對外宣稱預計售價在6100元-6200元/平方米左右的樓盤,實際推出價格比市場預期價低了10個點左右,甚至有的戶型單價還不到5000元/平方米,去除精裝修成本折合成毛坯房價格甚至不到4500元/平方米,相比周邊有些樓盤的價格低了500元/平方米左右。
3月18日召開2008年新品發布會的上海萬科,同樣表明自己『快速周轉、快速發展』的態度。對於市場關注的萬科在一輪降價促銷後的定價方針問題,上海萬科房地產有限公司總經理袁伯銀雖沒有明確回應,但明確表示:上海萬科今年的項目很多,不同檔次項目的定價肯定不同,但其對完成增長了近六成的年度銷售目標充滿信心。
對此,結合前面的分析,上海萬科的『快速周轉、快速發展』和『不同檔次項目的定價肯定不同』的潛臺詞就很可能是將繼續降價,而且『上海萬科今年的項目很多』的潛臺詞就是可能加入的項目會很多。並不是某些分析人士所認為的那樣:萬科摸到了市場的心理底線——5%的降價購房者就能接受、就獲得很好的銷售業績,那麼後續項目繼續降價的可能性就很小了。其實道理很簡單,在目前市場高度觀望的現實情況下,要實現『快速周轉』,不在價格上做文章是很難的,甚至需要有企業能接受的更大幅度的降價。
至此,或可說,未來萬科將繼續降價促銷,幾乎已經沒有了懸念!甚至,或將在更多城市推出更多樓盤以更大幅度繼續下去!
在萬科降價促銷給眾多城市房地產市場帶來的?魚效應、多米諾骨牌效應、蝴蝶效應的效果累積發酵、陸續釋放下,在未來萬科將繼續降價促銷對房價走勢預期的影響下,市場上無疑會出現更多的跟隨者。目前,房地產市場的銷售壓力。已經讓一些開發商開『扛不住』了,再加上從緊信貸政策下的資金壓力作用,除一些城市外,在長沙等一些二、三線城市中,或也會有更多的開發商加入到降價促銷行列中。
萬科正在以實際行動落實王石關於房價走勢的『拐點論』判斷,正在(並將繼續)通過降價促銷執行企業的競爭策略(加速洗牌),而不只房屋銷售策略。這對不少中小房地產企業來說,無疑是『可怕』的。未來房地產市場的實際情況,或比人們想象的還要『可怕』。更『可怕』的是,一些企業可能對這些『可怕』性認識不夠!
最後,在建議房地產市場人士更深入思考『市場上可能正還要發生些什麼』、『萬科的降價促銷會給市場帶來什麼』等問題之外,在本文的結尾處,引用曾於1995年至2000年任華潤創業有限公司董事總經理黃鐵鷹在『陸新之《王石是怎樣煉成的》序』中所寫的一段話供參考:一個深圳的記者采訪我時問,『你對萬科公司的感覺如何』?我脫口而出,『這是一個可怕的公司』。
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