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城市快報地產『3·15』投訴平臺開通以來,關於商品房准入證的投訴成為最大熱點,很多讀者反映開發商沒有辦理准入證就要求業主辦理入住手續。
馬先生在虹畔馨苑給兒子買的婚房,合同規定2007年5月交房,由於沒有准入證就沒有辦理入住手續,可是今年1月,開發商通知馬先生領鑰匙,並且要求交付一年的物業費、采暖費等總共8000多元。
李女士在首創寶翠花都購買的房子合同約定2007年11月交房,到了12月份開始交房,由於沒有准入證劉先生沒有辦理入住手續,現在到了裝修季節,開發商要求如果要那鑰匙,必須簽定一份免除開發商責任的合同。
在這種情況下,大部分業主進退兩難:『我們不想妥協,但是與開發商的博弈不知還有多久。也想過用法律武器,但是如果告不贏,律師費、訴訟費等會讓我「賠」更多,還要搭上大把的時間和精力。』
商品房准入證因何難產?
有這麼多商品房不能按時辦理准入證,辦理『准入證』真的這麼困難嗎?到底需要什麼的流程和手續呢?
萬鈞律師事務所趙亞輝律師告訴記者,根據《天津市商品房管理條例》的相關規定,開發企業申請領取住宅商品房准許交付使用證應當提供下列材料(一)竣工驗收報告;(二)建設工程規劃驗收合格證;(三)供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明; (四)非經營性公建配套證明。趙律師表示,開發商不能提供准許交付使用證,很可能是因為不具備或不完全具備上述條件。
《天津市商品房管理條例》中有明確規定:房地產開發企業開發建設的住宅商品房,必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後,方可交付使用。這就是說,只有通過以上四方面細致嚴格的審批,開發企業纔能拿到『准入證』,然後纔能把驗收合格的房子鑰匙交到業主手裡。
那麼讀者所投訴的無證交房現象又是出於什麼原因呢?
業內人士分析,造成這種情況的原因是多方面的,可能是由於開發商自身原因,比如所建樓盤在工程質量和配套設施等方面確實存在問題,造成無法按期交房和領取『准入證』;也可能主要責任不在開發商,比如所建樓盤質量過關,也交納了相關配套費用,但由於樓盤的外圍配套設施沒有到位,造成小區配套達不到規定要求,開發商拿不到『准入證』。
河東區某開發商告訴記者,『無證交房』最主要的原因還是開發商沒有按照相關要求去做。
也有被投訴的開發商喊冤:『實際上新建的商品房質量是過關的,要麼是非經營性配套設施批件下不來,要麼是配套工程涉及部門太多,手續太繁雜等多種原因暫時拿不到『准入證』,而業主無法了解其中的難言之隱。』
維護權益要未雨綢繆
趙律師建議,購房者的維權意識雖然有所增加,但是要變『亡羊補牢』為『未雨綢繆』,在每一個環節步驟都要更為謹慎。趙律師介紹,在很多個案中,經常由於『證據不足』而得不到法院的支持,因此搜集證據要引起足夠的重視。首先,業主在收到開發商的收房通知時,可以聘請專業律師全程陪同業主收房。當業主遇到相關法律問題時可以和律師及時溝通,也便於律師及時的向購房者提供法律建議。其次,注意及時保存相關的證據。例如可以要求開發商提供書面的不能出具准許交付使用證的原因,或采取照相等措施保存證據。
此外,在簽定購房合同時也要提防開發商在購房合同中的模糊言辭。
第一,『商品房的交房日期及逾期交房違約責任』條款。在合同條款中開發商與業主就交房時間一般都約定的比較明確,但是對於開發商如果不能按時交房因此而承擔違約責任的約定就是五花八門了,開發商提供的違約責任往往是避重就輕的。違約責任的選擇很重要,合同是雙方協商達成的,購房者不要錯誤的認為格式合同是不可以修改的制式條款。業主有充分的理由參與,不能被動的讓開發商將合同固化。
第二,『商品房權屬登記』條款及『商品房配套設施運行的約定』條款。這些方面都是要求開發商應當向業主提供一個明確到具體日期的標准性條款,如果開發商在這樣的條款中含糊其詞,業主就應當注意開發商提供的時間段是否有問題,如果有存在不能按時完成的風險,建議您應當與開發商約定相應的違約責任來有效的防范風險的發生。
第三,『商品房建築面積與銷售建築面積差異的處理』條款,可千萬不要小看這個條款,現在房子的單價都貴的嚇人,但消費者卻時常忽視你所收的房子是否與銷售面積相符,如果不符您也許就在不經意間損失上萬元甚至更多。
第四,重視對合同附件內容的審閱。附件中往往包含房屋的平面圖,商品房抵押或租賃情況說明,商品房質量及設備情況,商品房房屋設計和環境布局情況等,這些內容往往是衡量前面合同正本的一個有利的依據,不僅應當要求內容清晰明確更應當要求內容盡量做的詳盡,因為合同的附件內容與正文有著同等效力。
業內人士提醒購房者,目前房地產市場處於『賣方市場』階段,因此開發商在簽署購房合同的時候會利用這一點使自己處於主動地位。購房者一定要鎮定,購房款在自己手中,不要輕易被忽悠,如果遇到『霸王條款』或者開發商不允許您增加相關條款,一定要博弈到底不要妥協。
沒有准入證不要輕易入住
業內人士表示,『准入證』是對自己所買房子的質量、周邊配套的最好『認證』,入住沒有准入證的房子,日後不出問題還好,一旦出現了質量、配套等各方面的問題,消費者就會很被動,合法權益將很難保障。房地產商交房不符合交房條件,很多購房人不是及時的采取維權措施,並不了解權利是要靠自己主張的,如果購房人不提出、不主張,甚至以為先住進房子再說,卻不知道自己的這種做法等於默認了房地產商的違約行為。
在司法環節,趙律師提示業主注意,在實踐中,有的法院認為,雖然開發商未按照《天津市商品房管理條例》的規定領取住宅商品房准住證,但天津市人大制定的這個條例是下位法,而全國人大制定的《建築法》是上位法,上位法的效力高於下位法,而《建築法》規定,建築工程竣工經驗收格後即可交付使用,而沒有規定准住證制度。因此,不支持業主要求開發商承擔逾期交房的違約責任。趙律師說,這一點也是業主維權不能穩操勝券的原因之一。
也有業內人士認為業主應該從實際情況出發,在入住前了解一下沒有辦理准入證的原因,如果商品房產品質量、重要配套等關鍵環節沒有問題,僅僅是因為一些不重要的因素拖延了准入證辦理,那麼選擇入住交房或許是比較務實的選擇。
建委相關負責人表示,為切實維護好購房群眾合法權益,有關管理部門將繼續嚴格執行有關制度和規定,嚴把新建商品住宅准許交付使用關,決不允許質量不合格、配套不合格住宅交付使用。
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