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北京的樓市出現了明顯的滯漲,銷量猛跌,價格空漲。讓我們看看滯漲背後的真實數據,謹慎的了解一下宏觀形勢。
2006年,北京平均樓面地價2874元,平均成交房價8792元(每㎡);2007年,北京平均樓面地價3553元,平均成交房價12436元(每㎡);地價每平米上漲679元,房價每平米上漲3644元,開發商利潤猛漲!
但是,滯漲的關鍵數據,卻是下面這一組:2006年北京成交商品房面積2288萬平米,銷售額2011億元;2007年北京成交商品房面積1889萬平米,銷售額2349億元;銷售面積下降了339萬平米,銷售額卻增加了348億,幅度17.3%;簡單理解似乎是因為價格上漲,導致購買力不足,一切正常……
但是,對於每個買房消費的人來說,不論是自住還是投資,都很危險。要知道,以為買了房子,以後起碼可以得到房子的想法是很愚蠢的。房子也好,貨幣也罷,其價值都是由政府給予擔保纔能兌現的。換句話說,都可能隨著時間的推移呈現大起大落,讓人血本無歸。
在選擇買房之前,特別是在滯漲如此明顯的時候,一定要想清楚。盲目和過度是非常危險的,適度消費,穩健投資,是幸福的保障。其實,當您選擇買房的時候,已經勢必要損失以下重大財富:
?選擇買房,簽合同的同時,就意味著永久放棄首付收益:
比如,您花100萬買房,付30萬首付,不論房子將來如何漲跌,這30萬元可以預期的理財收益,以後就永遠拿不到了。而哪怕年收益只有7%,您的家庭每年就要從此少掉2.1萬的可用現金收入。
?選擇買房,辦按揭的同時,就意味著欠下巨額債務:
這個更簡單,首付30萬,按揭70萬,商貸20年,利息至少是56.8萬。而且,在今後20年裡,您的家庭每個月至少要還5283.5元,每年從此減少63402元可用現金。
以上兩點,已經非常可怕,因為對於一個只有幾十萬現金儲蓄的家庭來說,今後每年減少8.5萬元可用現金,無疑是一種災難,其生活水平必然驟降,而家庭的抗風險能力也就無從談起。萬一遇到家庭成員失業甚至更嚴重的情況,後果難以想象。
所以:花100萬買房前,請先掂量清楚,每年少8.5萬,錢還夠花麼?
其實,很多買房子的人,對上面兩點雖然沒有這麼清晰的數字概念,但也並非一無所知,但是,他們想的是,這些損失,或許沒有房價上漲來得迅猛。隨著最近幾年房價的猛漲,很多人已經完全失去了理智,覺得房子只會漲,不會跌,而且漲幅一定會遠遠大於他付出的成本。按照我剛纔的計算,房價只要漲幅超過8.5%,似乎他們的資產就在不斷增殖,付出是有所值的。
可惜,房地產投資,具有變現困難和交易成本高的特點,買賣股票,只需要千分之五的交易成本,很短的交易時間,而且是非現場交易;而賣一套房子,各種稅費合計接近10%,交易時間至少幾星期(考慮按揭、合同等),自己賣的話要付出大量精力和時間,個人委托代理的話又存在取費過高和不夠安全(參見大量有關案例)的問題,所以,每年只漲8.5%,是遠遠不夠的。保守的說,至少要再加3.5%,達到12%的年漲幅,在今天的政策環境下,買房投資纔能不虧本,請注意,買房投資,必須每年漲12%纔能不虧本!
當然,最近幾年,炒房者可以說是紅了眼,因為年漲幅遠不止12%,利潤面前,從者如雲。甚至那些沒炒的人,都紛紛後悔,叫苦不迭。但是,買了房子,即便房價高漲,選擇出手的時機,也並不那麼簡單。象股票這麼容易變現的投資,都有那麼多人被套,房價一旦回落,炒房被套的老百姓只會更多,畢竟他們沒有莊家信息流暢,而且隨著炒房獲益,很容易迷戀炒房,最終炒成房東。
總結一下:?買房子,是以損失辛苦積攢的首付款未來的預期收益為前提的;?買房子,是以負擔高昂的貸款利息為前提的,而且要住得很遠;?賣房子,交易成本很高,很難,每年不漲12%,是很容易虧本的;
鑒於目前北京房市已經出現危機將臨的明顯『滯漲』,希望那些已經炒房的朋友盡早變現離場,減少負債,是應對『滯漲』最好的措施,連萬科都要盡快變現以減少負債,咱們小老百姓,就更該『知足常樂』,錢,只有賺到手裡,纔是自己的。
高位接盤,風險很大,對於普通老百姓來說,雖然或許仍有收益,但應該謹慎,再謹慎,好好算賬,認真選擇,結合我提出的理財願意,對家庭幸福來說,更多的流水和紅利,永遠只增不減的母錢儲備,盡可能少的家庭負債,纔是最重要的。特別是那些已經有相當財富積累的家庭,對他們來說,敗家的路只有一條,那就是『高負債』!所以,不管有多高的回報,也不要斗膽『借錢發財』,那是最危險的。文章引用自:
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