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房貸首付提高的通知已經出臺了10多天,但因為相關細則尚未明了,各大銀行對於『第二套住房』的界定仍然口徑不一。
各大銀行:『第二套住房』傾向以家庭為單位
根據央行通知內容:『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%』,界定是否為第二套住房的關鍵在於購房者是否已利用貸款買房,但是滬上幾大商業銀行對這點的理解卻各不相同。
中行上海分行客服部介紹,界定第二套住房以家庭為單位,即如果夫妻雙方中有一人已經通過銀行申請貸款購房,那麼另外一方再申請房貸時就被定為第二套住房,不過父母和子女之間並不受此限制。另外,如果之前用貸款購買過住房,但是貸款已經還清,那麼再申請住房貸款時仍算第一套住房。雖然對第二套住房有了明確概念,但是暫停受理第二套住房按揭業務。
工行上海分行的工作人員告訴記者,現在尚未接到有關首付提高的具體通知,目前雖然可以接受房貸申請,但第二套住房是以個人為單位還是以家庭為單位仍然要看央行最後細則纔能確定。可以確認的是,只要在上海征信系統或全國征信系統中有記錄的,即使貸款已經還清,再申請房貸時仍按照第二套住房來算,執行首付4成,利率上浮10%的做法。
農行上海分行的客服也表示沒有接到首付變化的通知,房貸政策同之前一樣。
建行上海分行的工作人員表示,建行第二套住房界定以家庭為單位,以夫妻雙方是否仍有房貸未還清為判斷依據,即如果之前辦理過房貸,但是貸款已經還清,那麼再申請房貸不算是第二套住房。不過與其他銀行不同的是,建行將第二套住房的首付提高到了5成、並實行1.1%標准利率,這比央行規定的4成首付還要再多一成。
招行上海分行客服表示,『第二套住房』以家庭為單位,只要以前申請過房貸購房住房,再次申請房貸購房時都算是買『第二套住房』,都要執行首付4成、利率上浮10%的規定。
從各大銀行目前的情況來看,『第二套住房』更傾向於以家庭為單位,而並非像之前某媒體報道的以個人為單位。至於以前雖已經有房貸記錄、但貸款已經還清的情況則是每個銀行有不同的執行方法。不過工行的工作人員告訴焦點記者,按照央行的通知,只要有房貸記錄的就是貸款已經還清,再申請房貸時仍然要算『第二套住房』,不按照這個規定操作的都可能屬於違規操作。
市民反應:擔心首付提高誤傷眾多自住客
首付提高的新政引起了大眾的廣泛關注。焦點房地產網業主論壇上,一條與此相關的帖子在不到24小時內就有近20000次點擊。從網友們跟貼來看,部分網友理解和支持首付提高的新政,但也有不少網友擔心首付提高對抑制投資客意義不大,反而會誤傷了更多的自住客。
網名為lilyxungy的網友跟貼說,『(首付提高——編者注)都是給窮人帶的緊箍咒,最近我到浦東看房子,遇見一個溫州房東,房子一梯三戶,房東說從10樓到16樓都是他家買的,沒有貸款。我見到的都是窮人貸款多,富人一般都不貸款的,我覺得這個政策沒有什麼作用,窮人怎麼樣都賣不起,富人永遠買得起。而且大部分稍微有點錢的人都盡量少貸款,誰願意還那麼多利息呀,除非是迫不得已。』
網友xiaguoyu1說:『我認為對房價沒有大的影響。有房有錢的根本不會在乎那一成。倒霉的還是想改善居住條件的工薪人士。』
也有業內專家表達了類似的觀點。上海對外貿易學院金融學系主任傅連康表示,第二套住房首付提高雖然主要影響到樓市投資和投機行為,但對部分改善型需求購房者也將同時產生影響。一些准備換房改善生活的購房者可能會推遲購房計劃,或者延長決定時間,而准備買第一套房子的購房者也將更加謹慎。
新房市場:對銷售影響不大
購房者確實比以往謹慎起來了。記者從幾個樓盤了解到的情況印證了這樣的觀點,不過同時也了解到,這對樓盤銷售影響並不大。
周康板塊某樓盤銷售負責人表示,今年以來央行已經加息了好幾次,房貸利息已經很高了,所以很多自住購房者在買房子的時候,都寧可選擇一次性付款,或者盡可能多付首付款以減少月供的負擔。之前賣掉的一批房子中一次性付款的比例就達到40%,而在選擇商業貸款的客戶中,多數首付都達到5成、6成。雖然現在也收少量投資客對樓盤感興趣,但對多付一成首付也不是很敏感。所以新政對樓盤銷售影響不大。
不過這位負責人也承認,由於新政公布,部分客戶成交確實速度沒有以前快了。『很多客戶都想多花些時間去計算、多和家人商量,所以現在客戶下定明顯沒有以前那麼快了。』
記者對其他幾個樓盤了解到的情況也都差不多。一方面是涉及到『第二套住房』的客戶比例不是很大,另一方面是很多客戶寧可一次性付款、只用公積金貸款、盡量多付首付,新政並未對新房市場造成大的影響。
二手房市場:下家更怕利率上浮、上家惜售心理瓦解
央行和銀監會相關通知發布以後,廣大市民對此也非常關注,但相對『第二套住房』首付提高來說,似乎大眾更在意的是利率比標准利率上浮10%。
中原地產提供的數據顯示,近期成交的案例中僅有3成的客戶申請了組合貸款,而真正貸款額度達到7成的客戶僅佔15%左右,並不是市場的主流。
上海中原副總經理陳宇玨表示,客戶對於提高第二套房首付這一規定並不很敏感,而1.1倍利率的調整反而讓他們不斷提高首付比例。不過政策出臺後,大部分買家都認為國家將進一步對不斷上漲的房價進行調控,因此觀望氣氛明顯。因此,客戶從9月追漲搶購變為觀望等待。
而另外一方面,新政出臺對二手房上家們也造成一定的影響。
美聯物業相關數據表示,美聯下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加,其中有部分是前期捂盤惜售的業主, 現在也重新將房源掛售於門店,同時掛牌價格也有一定調整。
房源掛牌量增長較為明顯和集中的板塊是浦東世紀公園和聯洋板塊,美聯物業浦東區副總監秦愷表示,世紀公園及聯洋板塊中聚集投資客較多,前期業主反價及惜售捂盤舉動頻繁。考慮到手中的盤源標底較大,提昇首付款之後有可能影響買家的支付能力,致使自己的房源被套,故現時放棄捂盤,將盤重新掛售。
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