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停水、停電導致開發商違約也算『不可抗力』?市工商局在全市范圍內對商品房買賣合同文本使用和簽訂情況進行專項檢查時發現,9成商品房買賣合同存在霸王條款,其中包括隨意擴大『不可抗力』的適用范圍、違約賠償不平等、隨意改變公用設計等。
濫用『不可抗力』條款
市工商局市場合同監督管理處相關負責人告訴記者,合同法中有明確的規定,『不可抗力』通常包括兩種情況,一種是自然原因,如洪水、地震等;一種是社會原因,如戰爭等。但有的開發商隨意擴大『不可抗力』的適用范圍,甚至將停水、停電等都列為『不可抗力』,濫用條款規避責任。
優惠實為無效贈與
一些開發商為了促銷,常常將綠地、露臺作為優惠贈與購房者,這樣同樣侵害了其他業主的合法權益。按規定,房屋的平臺、曬臺、花臺、露臺屬於不計算建築面積的范圍,為建築物的共有部分,沒有產權證,應歸所有業主共有。因此,開發商無權擅自將綠地、露臺等建築物的共有部分贈與購房者。開發商此類贈與行為屬於無效贈與,不但侵害了其他業主的合法權益,同時也欺騙了購房者。
違約賠償比例懸殊
有的開發商在商品房買賣合同中規定購房者不按期交付房款,須向開發商支付購房款的10%作為違約金,而開發商延期交房時,開發商每日向購房者支付的違約金僅為購房款的萬分之0.1。按一套價值100萬元的商品房計算,如購房者違約,要向開發商支付10萬元違約金,而開發商違約的話,每日支付給購房者的違約金僅為10元,違約賠償比例相差懸殊。
工商部門在檢查商品房買賣合同時還發現,有的開發商擅自提前交付商品房,讓購房者承擔由此產生的費用,按合同法的相關規定,提前交付至合同約定交房日期之間這段時間產生的諸如暖氣費、物業費等相關費用應由開發商承擔。此外,隨意改變公用部分設計,侵害購房者合法權益;將不符合要約的廣告宣傳當作要約;強收各種不合法、不合理費用作為交房條件;約定『最終解釋權歸開發商所有』,剝奪購房人的權利等,都屬於霸王條款。
市工商局重拳出擊
截至目前,市工商局共對全市70多家房地產開發企業的112處樓盤、800多份商品房買賣合同進行了檢查,檢查內容涉及開發商的銷售資質、合同文本使用、合同內容、廣告宣傳內容等。檢查中發現,開發商與購房者簽訂的商品房買賣合同中的附加格式條款存在問題較多。針對這些問題,市工商局已責令相關企業對含有損害消費者權益、危害社會公共利益內容的合同條款進行整改。逾期拒不整改且繼續實施違法行為的,市工商局將依法予以嚴厲處罰。
提醒:簽字前一定要看清合同附加格式條款
對於已簽合同的購房者,如發現所簽合同中存在不平等格式條款,應向法院主張相關不平等格式條款無效,並在此基礎上要求開發商進行相應的賠償。購房者簽合同時,一定要看清合同的附加格式條款,千萬不要輕易在附加格式條款上簽字。
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