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回顧難忘的2007年,對於我們掌握2008年中國房地產市場具有積極的探索意義。2007年是中國房地產業發生重大轉折的一年,地根收緊、銀根緊縮、稅費調整、住房保障制度等一系列政策相繼出臺,這些宏觀調控政策對2008年的房地產市場究竟產生什麼樣的影響,房地產市場整體走勢將會如何,在新的市場形勢下,企業又該如何獲得生存和發展?
網易房產頻道特別采訪了多位地產業、相關產業的專業人士,精彩呈現2007年市場回顧及08展望。以下是中華工商時報時政部主任一線地產主編陳雪根的精彩評述:
【房產頻道】:房改時曾經明確地提出過住房保障的概念,過去的住房保障體系和今天的住房保障體系在內容上發生了什麼變化?為什麼會發生這些變化?
【陳雪根】:中國的住房制度改革是與中國的體制改革聯系在一起的,房改是經濟體制改革的一個重要組成部分。目前為止,關於住房制度的文件主要有三個:一是1994年的《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》,二是1998年的《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,三是2007年的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》。
從經濟改革的過程可以看出,中國的住房制度經過了三個發展階段:一是計劃經濟階段,也就是政府保障階段,當時住房、醫療、教育等都由政府保障,計劃供應;二是完全市場化階段,這個階段,原來的設計是,以政府保障為主,市場供應為輔,但後來政府保障部分越來越少,以至於幾乎沒有了,整個住房問題全都交給市場來實現了,隨著房價不斷上漲,結果就有相當部分的中低收入者買不起房,住房問題凸現出來,同教育、醫療等成為三大社會問題;三是"雙軌制"階段,即從完全依賴市場,轉向政府保障和市場供應兩個部分,但以市場為主,政府保障為輔。
讓我們簡單回顧一下,住房建設主要是資金和土地,先看資金,1994年房改時,當時政策規定住房建設的投資由國家和單位統包改為國家、單位和個人三者合理負擔的體制。但實際上,1998年以後,隨著住宅業成為新的經濟增長點,住宅市場化得到迅速發展,國家投資部分就幾乎沒有了。不僅沒有了,而且還賣地、收稅、收費。單位投資部分也沒有了,單位唯一的資金提供就是住房公積金,但有些效益不好的單位住房公積金還交不上來,這樣本來就因為效益不好沒錢買房的人,又用不上公積金,開發商又不願做公積金貸款,所以這部分的保障也不完善,還有,當時規定新人新辦法,老人老辦法,也就是老人一次性補貼到位,後來工作的新人住房補貼理入工資,當時就有不少單位無法落實老人的住房補貼(最近廣州好像說要解決這一部分人的問題),而在此之後,很多單位新人的工資裡也根本體現不出職工買房這部分了,要是再效益不好,你讓他怎麼買房?這就導致了房價與可支配的購買力之間差距越來越大。住房出現很大的問題,大部分人都買不起房子了。實際上,房改十年,得到好處的只是四類人,一是公務員(他們的住房補貼和住房標准都得到了保證和落實),二是一些效益好的壟斷企業員工,三是購買了原有公房的部分居民,四是買到了經濟適用房的那批人。
再看土地,原來住房制度是以政府保障為主,政府怎麼保障,那就是以建設經濟適用房為主,建設經濟適用房,政府不要出錢,但要出地,開始就有一些城市抵制經濟適用房(因為要無償劃撥土地),開發商也攻擊經濟適用房(因為政策要求開發公司每年建房總量中,經濟適用住房要佔20%以上),就是有經濟適用房的地方,也主要安排在城市邊緣地區,後來隨著地價不斷上昇,政府從賣地得到了甜頭,就連城市邊緣的土地都不願無償劃撥用於建設經濟適用房了,更別提城市區域了。建設經濟適用房政府還要免收少收不少配套費用,即還要犧牲一部分收入,結果由於政府不願履行自己的社會責任,加上經濟適用房成了豪宅,都被有錢人買走了。本來需要靠政府幫助纔買得起房的人,就無房可買了。
至於廉租房,政府既要出錢,又要出地,那就更是難覓蹤跡了。
在這個過程中,買不起房的問題越來越成為社會問題,開始政府想通過宏觀調控,解決房價問題來解決住房問題,但很快發現,不僅治不了本,連表也治不了,房價反而逆勢上昇,後來,纔逐漸意識到,房價問題說到底是住房保障問題,是因為政府的住房保障缺失了,纔導致大量中低收入者買不起房,也有人說是過度市場化了。
中國住房保障發生這些變化的根本原因就在於:住房制度是與經濟體制改革,與社會發展緊密相連的,這是一個必然的過程。經過三十年經濟體制改革,從過去甩包袱式改革,到今天建設和諧社會,中國不僅從改革中吸取了經驗教訓,而且積累了相當的財富,政府已有可能和必要回頭來補政府缺的課。住房保障這纔被漸漸提上日程。
值得注意的是,2007年國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》,它的重點只是解決城市低收入家庭的住房問題,解決的辦法是以廉租房為主,同時,包括了經濟適用房。應該說,我國社會中等收入家庭還是佔多數,這樣一來,很多中等收入家庭就被排除在經濟適用房供應對象之外了,這就實際改變了過去以中低收入家庭為對象以經濟適用房為主的住房保障制度(雖然從未落實,但制度是有的),住房保障面不是大了,而是小了。
【房產頻道】:在住房保障方面,土地和資金是最大的問題,那麼,這些制約住房保障的關鍵性因素應該如何解決?
【陳雪根】:住房保障制度的本質問題就是土地和資金問題,這都需要靠政府。
1994年文件明確規定,要『建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系』,可見住房保障是面向中低收入家庭,以經濟適用房為主的。1998年文件規定,要"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。『實際也是延續1994年的政策,只增加了面向最低收入家庭的廉租房。為什麼政策得不到實施,一是政府不願無償提供那麼多的土地,建設經濟適用房;二是這些政策本身也有一些操作上的問題。但關鍵在於政策處於"政府制訂、政府執行和政府監管』的局面。政府本身是利益中人,怎麼指望它去主動讓利執行政策呢?所以要改變這樣的局面,除了提高文件的可操作性,加強政策實施的力度外,還是要靠法制。國外的公共住房政策基本上都是以法律形式出現的,公共住房體系的建立也得益於法律的強力保障。在美國、日本、新加坡等國家,公共住房立法都是國家大法,但中國目前還沒有一個完整的住宅法。政策只能解決一個時期的問題,政策總是要變的,靠政策不是解決住房保障的有效辦法。所以,我個人認為,中國住房保障的第四個階段應該是:法制化階段。
我們可以看到,在有關住房這一涉及千家萬戶的問題上的任何改革,並未經過人大討論通過,經過宏觀調控,很多人也已意識到,建設行政部門作為行業主管部門很難擺脫行業束縛,往往成為行業利益的代言人或者被相關利益人所包圍,通過人大立法,用法制的力量來約束和規范,住房保障纔有可能做好,百姓纔有可能真正實現"居者有其屋"。
【房產頻道】:『開著寶馬住經濟適用房』的現象說明了經濟適用房的監管問題困難,有人因此主張取消或者少建經適房,而以兩限房為住房保障的主體較好,您如何看呢?
【陳雪根】:建設部明確表示,兩限房不屬於住房保障范圍。至於經濟適用房,監管雖然困難,但關鍵還在於政府是否監管到位的問題。導致開著寶馬住經濟適用房現象的原因主要有兩個:一是沒有明確經濟適用房是保障房,而把它當作特殊的商品房處理了,二是,在規劃階段,政府就沒有控制住戶型面積等,而這些靠規劃是可以解決的;三是,在銷售階段,對購買者的資格審查不嚴,或者就根本沒審查。目前,經濟適用房已明確有限產權,戶型面積已得到限制,實行內循環體制後,利用經濟適用房營利等局面也在改變,它的購買資格審核也嚴格了,基本可以杜絕"開寶馬住經濟適用房"的局面。說明只要政府想管,沒有管不好的事。但目前的問題是,經濟適用房已不再是住房保障的主體,也不再是中低收入家庭解決住房問題的主要途徑。
經濟適用房和兩限房的差別就在於土地供應,我們說過住房保障要靠政府出錢出地,但兩限房,政府不僅要賣地,還不想放棄稅費方面的利益。兩限房既是市場化的商品住房,政府又要通過行政乾預來控制它,我覺得有點不倫不類。它實際上是向地方政府妥協,靠行政手段把政府的住房保障責任轉嫁到開發商身上,最終,會不會像經濟適用房一樣,因為開發商與政府的博弈,變得面目全非,能否控制住房價讓絕大多數中等收入者買得起,還要看一看。
【房產頻道】:『夾心層』的住房問題一直是業內的熱點問題。有些人認為目前的住房保障忽略了夾心層的住房問題,您怎麼看?
【陳雪根】:目前的住房保障確實忽略了"夾心層"的住房問題。解決『夾心層』住房問題,買房是一個途徑,但租房也是一個途徑,因為他們的住房需求基本上是過渡性的。但目前租賃市場存在很多問題,也沒有完善的法律來規范,租房者也面臨很多問題,如戶口等,最初的住房制度中有公房出租的內容,但目前住房制度中已沒有這塊內容。公房改革實際上是賣和租,但後來全賣了,因此就有人說,中國的自有住房率世界最高之類的話。
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