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紐約樓市觀察的第一篇上周在本欄刊登後,很多圈內外朋友都很關注。其實,該文章的核心並非是說中國的房價便宜,而是提醒公眾,對於美國普羅大眾來說,房價同樣很高,紐約的就更高。
不時有人提起,美國的人均收入如何高,房價收入比如何低,所以美國人買房很輕松。這個估計是過分樂觀的。舉個簡單的例子,如果普羅美國人真的是那麼有錢,那麼,怎麼還會發生幾千億美元的次級貸款壞賬呢?有880萬業主大約10.3%的房屋擁有者到這個月底時,其房屋淨值將會變成零甚至是負數。更糟的是,如果房價從最高值下跌20%,那麼大約有1380萬業主即15.9%的房屋擁有者將失去房子。這些房奴的境遇很槽糕。
美國的名義收入雖然高,但是百物皆貴,如果不克制消費欲望的話,各種費用就相當厲害。在美國,貸款是非常普遍的現象,從房子到汽車,從信用卡到電話賬單,貸款無處不在。當地人很少全款買房,通常都是長時間貸款。而且,在這裡失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人,因為信用等級達不到標准,他們就被定義為次級貸款者。但是,有『熱心的金融機構』為了幫助這些低收入人群在市場上買房的夢想,就有了很多財務招數,使得這群中低收入者不知不覺走上一條不歸路。不過,最後金融機構也玩火自焚就是了。
大約從10年前開始,那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭,抑或在你的信箱裡塞滿誘人的傳單:
『你想過中產階級的生活嗎?買房吧!』
『積蓄不夠嗎?貸款吧!』
『錢嗎?找阿貓阿狗貸款公司吧!』
『首付也付不起?沒問題!我們提供零首付!』
『擔心利息太高?頭兩年我們提供3%的優惠利率!』
『每個月還是付不起?沒關系,頭24個月你只需要支付利息,貸款的本金可以兩年後再付!想想看,兩年後你肯定已經找到工作或者被提昇為經理了,到時候還怕付不起?』
『擔心兩年後還是還不起?哎呀,你也真是太小心了,看看現在的房子比兩年前漲了多少,到時候你轉手賣給別人啊,不僅白住兩年,還可能賺一筆呢!再說了,又不用你出錢,我都相信你一定行的,難道我敢貸,你還不敢借?』
這些各式各樣的金融機構與他們的銷售人員,就是這樣為中低收入者一步步提供貸款融資,然後讓他們背負基本上不可能還清的債務。
相比之下,內地的房地產過熱,自然與部分金融機構不夠自律過分房貸有關。一個人貸款買一兩百套房屋的事情已經爆出。假按揭假交易的案例大家心知肚明。
所以,美國地產危機給予我們關鍵的啟示,就是要有效地控制金融信貸,無論打著多麼政治正確的借口,都不能給缺乏償付能力的人過分放貸,否則帶來的是社會整體風險的惡性累積。這一點,比起空談房價如何如何,更有實際意義。
陸新之資深地產觀察家
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