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最近隨著天氣的轉暖,春風又吻上了我的臉,告訴我現在是春天。萬物復蘇、綠意昂然,清明前後正是備耕、下種的好時節。無奈最近的股市卻沒有一點即將回歸的意思,就像是真的進入了熊市,上周末上證指數最低3891.7點,跌破3900點,一周跌幅達到7.86%。人們無不感嘆,大盤的底究竟在哪裡?
與股市不同,雖然房市的景況好不到哪裡,但是房價的跌幅卻總是羞羞答答,而房市就要回暖的開發商聲音越來越大。經常聽到有人問開發商,什麼時候買房最好?現在、現在,現在正是時候,人家又總是這麼回答。王石有一次建議人們過三四年再買房,直到現在還是眾多同行批判的對象。
向開發商請教買房的意見,就好像問王婆,你的瓜甜嗎?有人驚嘆,房地產發展20年來,從來沒有買房的大好時機,現在已經到來了。不知道該怎樣理解這樣的宣傳,如果說房價上漲20年來,現在終於開始下降了,這是事實。如果說去年10月份沒有買房現在確實比那會選擇的餘地要大的多了,而且還能享受到折扣、優惠的待遇。
但是,從去年開始的房屋交易量下跌的形勢直到今天依然是欲演欲烈,房價去年是在交易量下跌的過程中上漲的,叫一昇一降。今年以來房價終於開始低頭,但是交易量也沒有上去,這叫雙降。這說明了什麼問題呢?開發商們總說,有2.5億農民要進城、城市土地越來越少、北京也不是北京人的北京,因此房價上漲就一定是剛性的,是不變的趨勢。
但是,房價這樣漲下去,農民進的了城嗎?如果農民都進城了住到高樓裡了,農村的土地不是能騰出更多的耕地嗎?重慶不是就在做這樣的試驗嗎?國家保的是18億畝耕地紅線。北京奧運期間的空氣質量一直是外國人擔心的焦點,北京還在攤大餅,世界人民遷居北京有多少可能性?
北京樓市住宅銷售量萎縮態勢還在延續,上月,北京市期房住宅網上簽約僅為3536套,日均僅126套。銷售面積為39.2萬平方米,月成交量和成交面積都創了2006年以來的歷史新低。而從2月北京樓市住宅地塊的供應和成交情況看,住宅用地呈現放量態勢;而從3月至今市建委已經核准的17個預售許可證看,北京樓市新盤供應量開始逐漸增多。
回顧1月的前三個星期,京城樓市商品房住宅簽約4964套,簽約面積59萬平方米,環比上個月同期,簽約套數下降32.71%,簽約面積縮水35.19%;對比2007年1月同期的銷售情況,簽約套數和面積分別下降了40.38%和43.25%。北京房地產交易管理網的信息顯示,1月北京住宅期房日均簽約258套。
去年12月的情況是住宅期房銷售7,861套,日均交易量為254套,比11月日均交易量365套減少了111套,下降超過三成,降幅達30.4%。該數字比2006年同期460套則減少了206套。
雖然交易量一直在萎縮,賣房的難度越來越大,打折風日盛。但是除了萬科在進行系統性調整之外,很多的開發商依然很『知足』,依然相信『3月會回暖』,奧運後還會迎來新一輪的黃金上漲期,並且再這樣繁榮下去20年不成問題。由於已經在多個場合聽到這樣的言論,就不能不對形勢進行一下分析,這樣的導向是正確的方向嗎?
據調查,兩會上有80%的民眾在關注房價,這是出乎意料之外。因為兩會主要討論國家大政方針的問題,按道理反腐敗應該受關注。這麼多人關注房價,是因為房地產市場存在問題,說明房價不穩,可能漲也可能降,纔會這麼多人關注。
房價在今後繼續上漲也好,或者是回暖也好,不能回避這樣的幾個問題。一是奧運話題,開完奧運後再炒作奧運形勢就沒有說服力了,前一段時間我們一直在談奧運,認為奧運創造了千哉難逢的好機會,還有100多天這樣的好機會是不是也隨著運動會的結束而結束呢?
另一個是股市的影響,股市今年大家普遍認為是動蕩期,動蕩期人們既難以進入也難以退出,目前股市是往下動蕩,下一階段會不會往上震蕩。去年有人分析,股市最低能夠達到3500點,最高能達到7000點,如果現在離3500點已經不遠了,那麼下半年股市就能達到7000點就成了人們的期待。因此一方面股市上的資金不大會往房市上轉,而當股市上漲時倒有可能購房的錢回轉移到股市,因為進入股市比較容易。
第三個原因是開發商的資金鏈比較緊張,這兩年開發商的商品房交易量一直下降,因為開發住宅大概有兩年的周期,資金拖的時間太長沒有經濟實力做不了。因此對於開發商也好,對於炒房子的人也好,資金永遠是壓力,交易冷淡已經一年多的時間了,房子賣不出去累計的成本就會更高,成本越高越需要高房價支橕,而高房價就難有交易量增加。打破僵局只有降價這一招,萬科已經走上了這條路,其示范意義明顯,別人再橕能橕多久?
第四是人們對現在房價方面雖然有不同的認識,但是從輿論方面來說,給大家的印象來說是房價會下降。這對人們購房的心理影響極大,特別是一些項目采取打折、送禮的方式,逐漸在給人們形成買房子也要討價還價的習慣。雖然都是低價出手但是以前那種低開高走的方式,能刺激人們快點買房。而打折會加重人們的觀望心理,很多人還會再等一等。
第五就是今年的供應量還會大量增加,增加的來源有這麼幾個方面,往年捂盤惜售的滯壓樓盤不能在拖下去了;政府保障房大量推出,同時也分流了一批購房需求;土地放量計劃增加;土地政策施壓,大量囤積土地不得不開盤建設。
有人擔心房價下降會不會導致全國的經濟危機,也有人說房價下降的結果是銀行倒閉。因此,政府不會對房價下降坐視不管。確實是這樣,很多人早就提醒,房價邪漲的結果是國家經濟被挾持。但是應當看到,房價繼續上漲纔會繼續把國家經濟推向深淵,實際上部分的房價下降遠遠沒有到合理成本的基礎上,現在做的只是擠泡沫的工作,就好像給一個病人住院治療一樣,臥床甚至手術都是必要的,再讓他跑下去,只有死路一條。
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