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兩會期間,住房問題與工資、物價一同,成為各地代表最為熱議的話題,而保障性住房特別是廉租房,又成為該議論的焦點,關於加大廉租房建設、讓廉租房成為住房保障制度主角等議題不絕於耳。在大家紛紛將解決住房問題的希望寄托於廉租房建設的時候,是否切實想過一旦廉租房大面積的建設供應之後,後期的運營、管理等諸多問題如何解決?是否能通過市場化運作來解決廉租房管理問題?
廉租房運營管理比建造數量更為重要
千萬家房產經紀有限公司總經理華國強認為,現在大家都意識到保障性住房特別是廉租房,在解決居民住房問題、緩解房地產市場壓力方面能夠起到很好的作用,但是廉租房的建設不是大難題,只要政府點頭,建設單位動土,多大的量都可以做到,現在應當重點考慮的不是廉租房數量的問題,而是質量的問題,如果現在有關方面不加注意,廉租房到未來某個時間肯定會變道行駛,這樣大規模的建造廉租房,如果後期管理混亂、秩序紊亂,那廉租房會不會演變成貧民窟?這樣是不是和廉租房的建設初衷背道而馳?政府在出臺落實廉租房建設之後,能否盡量實現市場化運作,依靠市場化管理來實現廉租房的穩定秩序,是下一步工作的重中之重。
如何能夠把廉租房運營好,保證它不會變味?
由於建成後管理不規范,讓廉租房自身存在著諸多隱患,有些城市在廉租房方面出現了不少棘手的問題,廉租房所在區域的髒亂差、水電費難收繳、管理混亂、維修難以解決、治安較亂等嚴重的阻礙了社會和諧化發展。
房改十年來,原先的很多房管部門都廢除了,我國的房地產市場進入了一個完完全全的商品化時代,而伴隨著市場的逐漸發展,各種完善的輔助及服務行業也在發展壯大之中。華國強認為,廉租房作為解決百姓住房的重要舉措之一,對於發展和諧社會有著很深遠的意義,必須要規范其管理制度,讓廉租房區域不要成為政府管理的『放松』區域,廉租房租戶有資格也有必要獲得和普通住宅居民一樣的管理和服務,市場化運作是最行之有效的解決途徑,例如通過招標讓有資質的物業公司進駐就是非常有效的方法,不僅會實現廉租房區域的規范化管理,同時廉租房繳費難、維修難的問題也有望得到解決;同時由政府制定廉租房進入、退出聯動機制,讓符合條件的人住進來,讓一定周期後條件變化的人搬出去,廉租房不是一租永逸的『低價旅店』,如果不重視這個問題,恐怕廉租房遲早會演變成下一個回龍觀經適房。我們應當意識到:廉租房的管理,比它的建設難度更大。
香港公屋帶來的啟示
我們不妨看看香港的廉租房建設,香港的廉租房就是我們耳熟能詳的『公屋』,隨著大陸人群的大量湧入,香港政府於50年代開始計劃建設公屋,安置無房戶,目前在香港盡700萬人口中,大約49%居住在公屋中,其中30%是租住,19%的人低價購得。在香港的財政支出中,約有7%是作為公屋建設、維護、運營資金,這充分保證了廉租房管理、運營的資金准備。香港公屋面積8平米到70平米不等,人均公屋面積12平米,充分滿足了多人數家庭的共同居住。而由於香港政府對公屋的一視同仁,絕大多數公屋住戶對公屋區域的治安、管理、衛生、維修等情況表示滿意。香港的公屋建設走過了50年的歷程,我們可以看看特區政府是如何通過廉租房市場化運營管理實現城市的住房解壓的,這給了我們很好的啟示。
廉租房不應僅僅滿足居住問題
廉租房所照顧的群體是城市低收入家庭,是這些家庭一段時間甚至是長期居住地居所,而現在各地政府考慮的僅僅是趕緊讓他們住進去,而沒有考慮過住的下住不下、住著舒服不舒服、生活是否便利、有沒有人管理於他們、服務於他們:
一、國務院24號文件規定廉租房面積不得超過50平米,這樣一來,多人數家庭住在一起的可能性微乎其微,特別是幾代同堂的情況幾乎不可能實現,能否在房屋面積上給不同家庭更多的切身選擇餘地,也將成為未來廉租房的軟肋之一。
二、廉租房可以選址在市郊,但千萬不要讓這一塊區域與城市『隔絕』,政府要建立的是窮人區,而不是貧民窟,一旦形勢朝著兩極分化發展,後果將不堪設想,不要讓國外因廉租房為起始導致的貧民窟悲劇在我們的國土上再次上演,只有加大管理力度、公平服務標准、及時跟進福利保障,纔能實現廉租房的建設目的。
三、戶型結構應當盡量做到合理,廉租房是這些低收入租戶的家,我們在為他們提供房子的同時,應盡可能的讓他們住的舒服,有合理的房屋結構、良好的采光和通風,有質量保證的水暖設施,而目前在我國的廉租房建設中,真正做到質量上乘、結構合理的,恐怕是少之又少。
華國強表示:『廉租房實現市場化運作,往小說是對於廉租房住戶有個交待,往遠看是廉租房社會功效得以表現的有力保證。現在大家很關注廉租房,關心它的建設力度,關心它能不能解決百姓住房,但現在的現實是,廉租房逐漸將進入大量供應階段,建成後如何規范化管理迫在眉睫,畢竟大面積的建造這還是頭一遭,我們不要到了出問題的時候再想對策,這個問題上沒必要走到亡羊補牢這一步。』
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