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案例:高先生看中一套40萬元的二手房,不想此房賣主還在『按揭』之中。高於是通過中介公司簽訂購買合同,約定高先生支付一半房款後同賣主進行交割。不久高支付中介10萬元,中介轉交給賣主。不想從此賣主消失得無影無蹤,高叫苦不迭,中介也無可奈何。
點評:律師認為,這種情況發生了,買方只能追究中介方,是由於中介方管理的措施不到位,導致購房者資金的不安全。同時,律師提醒,由於目前中介方在這個方面普遍缺乏有效的監督機制,因此,此類糾紛中購房者還需多小心,跟中介方要簽好相關違約賠償的約定,確保交易的安全。
案二房價漲了就想違約
案例:何小姐最近比較煩。原因很簡單,何小姐好不容易看中的一套房子,賣家臨時改變主意不想賣,造成雙方之間訂立的協議書成一紙空文。
今年初,何小姐經人介紹看中了一套房子。雙方談妥價格、簽訂購房協議書後,何小姐支付了2萬元定金。由於該房子產權遲遲未下,房子交割之事也只好推遲。但是,近期房東張先生卻告訴她說,不想賣了,願把定金退還給她。何小姐很氣憤,認為張先生看到房價漲就違約是不道德的。但更讓何小姐苦惱的是,由於是熟人介紹,當時協議沒有約定違約賠償的相關事宜。
其實,這樣的糾紛在去年並不少見。由於去年建材猛漲,眾多房地產投資者頻現一手、二手樓市,房價開始大幅上漲,導致很多賣家認為按原價賣房虧了,紛紛違約不賣房子。
點評:律師認為,雙方簽訂定金協議書是客觀事實,盡管期間因賣家未獲得產權而中斷簽訂正式合同,但那份協議書一直到現在仍然有效。賣家由於房價漲感到『吃虧』而反悔顯然屬違約行為。針對這種情況,何小姐可以要求賣家繼續履約,如果賣家拒絕履約,何小姐可以提請訴訟,要求退還定金並做相關賠償。
同時,律師提醒,購房是人生重要的一件事,不管是通過什麼途徑買房,最重要的是要簽好合同。
案三中介合同誤導
案例:黃先生想把房子賣掉,通過中介聯系了買家,雙方簽訂了《房地產買賣經紀協議》,買方施先生交了1萬元定金。雙方約定時間辦理過戶手續,但是,約定的時間早過,黃先生仍不敢辦理過戶手續。因為他發現中介方在合同上的簽名、蓋章與工商注冊不符,為此他要求解除合同。但買方認為,這是賣方找借口不想賣房子,並認為雙方簽訂合同,賣方也收了他的定金,房地產買賣合同已經成立。為此,他一怒之下將賣方告上了法庭。
點評:這起糾紛的關鍵,在於界定中介方主體資格不真實時到底合同是否還有效?律師認為,在這起交易中,中介方的服務主要是居間介紹和監督交易,起到保障賣方房子安全、買方付款安全的作用。也就是說,在這種居間介紹的交易中,也許沒有中介的介入,就沒有這筆交易,因此,中介方是整個交易成功的前提條件。從這個角度來講,如果中介方有問題,主體資格不真實,合同自然就無效了。
律師提醒通過房產中介買賣房子的朋友,簽合同時還是要多一份細心,留意合同的一些細節。
案四規劃變更導致交房糾紛
案例:日前,一樓盤業主聯名反映開發商在開發樓盤時存在多處違規的現象。業主為此意見紛紛,隨後兩次要求面見開發商,都遭拒絕。據業主反映,交房驗收的矛盾主要集中在開發商肆意變更規劃、更改住宅公用部位設施。導致園區的兩塊綠地花園沒了、公共停車位被無端佔用等等。
其實,這種現象在眼下樓市糾紛中並不少見,而且大多集中在業主交房驗收時爆發。
點評:探究原因,我們不難看出,開發商更改規劃的初衷,主要在於利益方面。在小康佳園這起糾紛中,無論是將兩塊綠地花園變成店面,還是將公共配電房、老人活動室挪到架空層,都表現開發商更改規劃的功利性。
律師認為,在銷售過程中,開發商不能隨意更改規劃,如果有更改必須通知所有業主,並征得業主同意方可。否則,即使開發商征得規劃部門同意變更,從合同意義上講,也屬於違約行為。對於這種違約,業主可以要求開發商按原規劃履行,或要求賠償損失,具體賠償標准視違約程度而定。如有重大規劃變更的,屬根本違約的,業主可以要求解除合同退房。
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