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對於商品房交付使用的標准,《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規定,即房地產開發項目竣工,經驗收合格後,方可交付使用。住宅小區等群體房地產開發項目竣工,應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括:(一)城市規劃設計條件的落實情況; (二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(三)單項工程的工程質量驗收情況; (四)拆遷安置方案的落實情況; (五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的,可以分期驗收。《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定,商品住宅建設項目驗收包括專業驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業驗收是指規劃、公安消防、人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所作的檢驗和認可。竣工驗收是指房地產開發商依照強制性工程建設標准組織勘察、設計、施工、工程監理等單位,對房屋建築以及按規定配套建設的市政公用設施工程質量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目中涉及公共安全的內容及市政公用設施建設配套情況所作的認定。對於交付標准,此辦法規定,商品住宅建設項目經驗收合格後,方可交付使用。辦法沒有明確,而且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好得解決,使開發商與購房人在收樓標准上存在很大爭議。現行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規定收樓標准由合同雙方約定。建議購房人盡量不要選擇爭議較大的『(一)該商品房經驗收合格』,以免日後對驗收的定義產生歧義,另外,購房人可要求開發商在商品房交付使用的同時向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
七、規范商品房面積增減的處理商品房的建築面積是以房地產測繪部門的測繪結果為准。而合同的簽訂往往在測繪之前,因此,合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。對於面積增減的處理,建設部《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》有明確的規定,即:商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的,按照合同約定處理;合同未作約定的,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上,進一步規定,面積誤差比絕對值在0·6%以內(含本數)的,買賣雙方不作任何補償。當然,合同雙方也可以另行約定。
八、了解按揭的辦理方法大部分開發商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭,並列出月供多少,以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款,並提交了一系列按揭申請文件後,就可以放心等待入住了。實際上,提供按揭的是銀行而不是開發商,銀行對購房人資信進行調查後,可能不會批准提供按揭。實踐中也存在開發商把按揭作為一種銷售手段,明明沒有卻明目張膽地宣揚。如果銀行不批准按揭或根本就不存在按揭,而購房人已繳了一部分房款,那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批准時如何處理作一明確規定。
九、追究交樓違約的技巧有的購房人往往會遇到這種情形,接到開發商的交樓通知書,興衝衝地到樓盤一看,商品房的許多設施都沒有到位。對此,有的購房人急於入住,直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發商不接受交付,並要求開發商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律後果是不同。前者收樓後,即使商品房根本不適於居住、使用,購房人也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。當然,如果商品房存在質量問題,已收樓的購房人還是可以要求開發商賠償因質量問題引起的財產損失,但這與開發商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事,而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的,獲得賠償的成本較高。相反,由於開發商已明顯違約,後者要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。
十、了解預售商品房轉讓的條件在房地產交易中,存在預售商品房轉讓的情形,即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉讓給他人,俗稱?炒樓花?。
由於預售商品房轉讓有利於轉讓人的融資,對受讓人而言,可能有價格上的優惠,而國家又能增加稅收,因此,『炒樓花』雖然在理論上存在爭議,實踐中卻一直客觀存在。但由於『樓花』畢竟不是現樓,其中涉及法律關系較為復雜,建議購房人全面了解轉讓人原來合同的具體情況後作決策。簡單而言,如果轉讓人已付清全部價款,預售商品房的轉讓無須事先征得作為預售人的開發商同意。如果預購人尚未付清價款,則轉讓事先須征得預售人的同意。如果轉讓的商品房辦理了按揭,則情況更為復雜。但無論何種情況,預購人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同纔能成為轉讓人,未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉讓。
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