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萬科降價是真是假?會不會繼續降?萬科為什麼要降價?這會給萬科與地產業帶來怎樣的衝擊和震動?
從去年底萬科董事長王石拋出『拐點論』,到進一步在全國范圍內掀起的降價運動,萬科在充滿猶疑觀望的房地產市場中引爆了一枚枚重磅炸彈。
房地產市場和股市有一定的相似之處:追漲殺跌。王石不會不明白這個道理,也很清楚萬科作為行業標杆的帶頭作用,為何他要在冷清萎靡的市場中高調降價?在一片猜疑聲中,《中國企業家》派出四名記者,分別在深圳、廣州、上海、北京四地實際考察萬科在售項目,采訪萬科分公司和集團公司,希望能夠得到真相:萬科的降價是真是假?降價幅度如何?會不會繼續降價?萬科為什麼要降價?這會給高速發展的萬科帶來什麼影響?進而會給這個行業的長期發展帶來怎樣的衝擊和震動?
廣州、深圳:『跌得那是相當厲害』『現在已經比3個月前好一些了。』一位銷售人員向記者回憶起2007年下半年的『樓市大地震』仍然心有餘悸。那時,萬科在深圳的金域東郡、在廣州的金色康苑開盤價均遠低於之前宣傳的價格。如後者宣傳開盤價約2萬元,實際開盤價僅為13800元,周邊新盤項目只得紛紛打折或提供各種優惠。據說金域東郡7500元的價位更是讓其新房在開盤5小時內銷售一空。
雖然不少廣、深市民驚嘆『跌得那是相當厲害』,但也有不少人認為萬科降價只是暫時的,合富輝煌在廣州代理了許多萬科項目的銷售,其首席市場分析師黎文江表示『從不認為萬科在降價』。『准確地說是把價格合理回調。萬科之所以給人感覺降價,是因為它的開盤價比之前嚷嚷的價格要低。』他打比方說:『比如一個舉重運動員,他可以試舉,舉不動了就把重量回調一些。萬科感覺到高價位賣不動了,他就調低。』
根據記者的走訪了解,萬科在深廣兩地目前在售樓盤的優惠主要體現在房價打折、送精裝修和付款折扣三種。例如萬科東方尊峪、萬科天景花園、萬科城、萬科金色家園、萬科第五園等都實行了95折-99折不等的折扣活動。據售樓人員說,這三種方式大多是在開盤時便決定的,開盤後再降價的並不多,除了降價新聞見諸報端的萬科雲山以及某知名網站顯示降價的萬科天景花園和萬科金色家園。
不過,無論是普通高板還是別墅,萬科新盤的房價大多略高於周邊新盤。例如萬科第五園高樓均價1.4萬元,據說略高於旁邊即將開盤的園景臺。萬科東海岸的高板均價高達每平方米4萬元,而周邊類似的高板新盤均價僅為2.5萬元左右。
黎文江認為,無論目前房地產市場有多麼看不清,供求關系總是最核心的指標。2007年6、7月份,廣州商品房均價為約8000元時,成交量為80萬元,到『十一』黃金周均價1.1萬元時,成交量只有45萬元了。他判斷,8500元是廣州人能夠承受的均價,降到8500元左右成交量就會上去,價格也就開始慢慢反彈了。
如今潘石屹聲稱王石打壓競爭對手,這不由讓人想到萬科樓盤的『鄰居們』究竟生活得怎樣?采訪中,一些周邊樓盤的銷售人員告訴記者,他們大多也開始打折或搞各種促銷,雖然無奈,但一部分也提高了其樓盤的成交量。不少樓盤采取跟隨戰略,價格與萬科接近,且享受萬科的配套資源。例如園景臺未來的業主便享受萬科第五園建設的學校和商業街資源。『價格到了這個高位,總要有人站出來,我們也理解。』一位銷售人員對記者說。有些珠三角的房地產商並不著急,他們2007年的任務已經完成,2008年可以觀望一段時間,不急著降價。
『價格回調的目的是漲價。我根本不認為會有拐點,拐點指的是被動的一路下滑,但事實是房地產企業在主動地根據市場環境變化作調整。等成交量上來了,他們又會漲價。』黎文江表示,只要某個新盤成交量變大,萬科就會針對該樓盤醞釀漲價。他甚至預計,今年5月份之後,廣州的樓市便會回暖。
2007年12月14日,位於大梅沙的萬科東海岸開盤了。價格從以往的1.5萬元飆昇至4萬元,一路衝高。業內的解釋是,深圳豪宅項目日益稀缺,價格會穩定上昇,同時大梅沙是未來重點發展區域之一,潛力很大。
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